의정부지방법원 2025타경64440. 고양시 일산동구 식사동 캐시미어빌 3동 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정가는 253,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 177,100,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.09.09 설정된 이갑희의 근저당권 36,000,000원입니다. 문제는 이보다 앞선 2020.11.30 전입·점유와 2020.11.09 확정일자를 가진 김태규의 282,000,000원 임차권입니다.
원래 구조만 보면 낙찰가가 보증금보다 낮기 때문에 현재 회차에서 김태규의 예상배당은 173,820,600원, 미배당액은 108,179,400원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.09 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의”하는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 783-1 캐시미어빌 3동 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 102 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·욕실2·거실·주방 겸 식당·발코니·현관 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김태형 · 2020.12.04 소유권이전 · 거래가액 282,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 인수 해소
김태규는 2020.11.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.09입니다. 말소기준 근저당권 2021.09.09보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 2023.01.18에는 보증금 282,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태규 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.30 확정 2020.11.09 | 282,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 |
| 김인호 | 2025.07.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 김태규의 보증금 채권을 승계해 신청채권자로 경매를 진행한 주체이므로 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 김인호는 2025.07.11 전입으로 말소기준 2021.09.09보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 만큼 입찰 전 매각물건명세서 원본에서 점유관계와 보증금 기재를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 최저가를 실질취득으로 본다
캐시미어빌1·2·3동의 면적 유사 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 241,000,000원, 최신 거래는 2024.10 233,000,000원입니다. 현재 최저가 177,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 62.56㎡ | 2 | 233,000,000원 |
| 2024.09 | 62.56㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.06 | 64.35㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 241,000,000원 |
중요한 것은 확약을 반영하기 전과 후의 가격 해석이 완전히 다르다는 점입니다. 확약이 없다면 현재 낙찰가 177,100,000원에 미배당 108,179,400원이 붙는 대항력 인수형이라 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 그러나 이번 사건은 대항력 포기·말소 동의가 있어 해당 부족분의 실질 인수를 0원으로 보므로 실질취득 177,100,000원을 시세와 비교합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,279,400원 |
| 1. 임차인 김태규 보증금 | 282,000,000원 | 173,820,600원 |
| 2. 근저당권 · 이갑희 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 34,779,903원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 김태규 보증금 부족액은 108,179,400원입니다. 그러나 2026.07.09 인수조건변경확약서에 따라 해당 부족분은 매수인 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세의 실제 당해세 여부는 이 배당모형에 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 177,100,000원 | 108,179,400원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 141,680,000원 | 143,103,520원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 113,344,000원 | 171,042,816원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 현관으로 구성된 4층 402호입니다.
- 입지. 고양국제고등학교 남서측 인근. 상업용시설·근린생활시설·가구점·대학병원·연구센터· 체육시설·농경지·근교야산 등이 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 보통입니다. 서측 약 4m 포장도로를 거쳐 약 13m 동국로에 연결됩니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥외주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 4필지가 일단지로 형성된 자루형 평지입니다. 공시지가는 801,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 건물명칭은 공부상 ‘캐시미어빌 3동’, 현황상 ‘케시미어빌 103동’으로 조사됐습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래 표본. 캐시미어빌1·2·3동은 24세대이며 확인된 실거래 표본은 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.09 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 김인호 점유 확인. 2025.07.11 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현황 점유와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있으므로 법원 배당요구·교부청구 내역과 당해세 여부를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 177,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 241,000,000원의 73.5%지만, 최신 거래가 2024.10이므로 현재 호가·거래와 별도 비교하세요.
- 건물명칭 확인. 공부상 캐시미어빌 3동과 현황상 케시미어빌 103동의 동일 물건 여부를 현장 및 집합건축물대장과 대조하세요.
- 명도 계획. 실제 임차인 2명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 절차를 별도 준비하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “원래는 2.82억 고정형, 확약 때문에 구조가 바뀐다”
이 사건을 최저가 177,100,000원만 보고 접근하면 위험합니다. 김태규의 보증금 282,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이어서, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 묶이는 전형적인 인수형 구조입니다.
하지만 2026.07.09 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서가 그 구조를 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 동의했기 때문에 현재 회차의 룰상 미배당 108,179,400원은 실질 인수 0원*으로 봅니다. 이에 따라 실질취득은 현재 최저가 177,100,000원이며 최근 12개월 실거래 평균 241,000,000원의 73.5%입니다.
다만 거래 표본이 3건이고 최신 거래가 2024.10이라는 점, 국세·지방세 압류 4건, 김인호의 보증금 미상, 공부와 현황의 건물명칭 차이는 반드시 남겨둬야 할 확인사항입니다. 확약 원본이 그대로 유효하다는 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있는 물건입니다.
