의정부지방법원 2025타경64447. 고양시 일산동구 장항동 동양메이저타워 3층 334호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원으로 신건입니다. 현재 소유자 이준형은 2024.03.25. 거래가 84,000,000원에 취득했고, 이후 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
권리상 가장 중요한 사람은 임차권자 문종임입니다. 등기부에는 임차보증금 80,000,000원, 범위는 건물의 전부, 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2024.03.25.로 적혀 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 849 동양메이저타워 3층334호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 등재 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하6층/지상15층 건물 내 제3층 제334호 · 사용승인일 2002.06.20 |
| 소유자 | 이준형 (2024.03.25. 거래가 84,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 25,116,741원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액 인수가 핵심
2011년 고양시일산동구 압류는 2024.03.25. 해제되었습니다. 이후 같은 날 이준형 앞으로 소유권이전이 되었고, 임차권 관련 핵심일자도 2024.03.25.로 표시됩니다. 그 뒤 2025년 제이비우리캐피탈주식회사 가압류, 강제경매개시결정, 2026년 고양시 압류가 붙었습니다. 이 후순위 채권들은 매각으로 정리되는 구조지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 잔액은 별도입니다.
② 임차인 분석
보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 1명 기준으로 보며, 이름 표기는 등기부 임차권등기 기준 문종임, 현황조사상 표기 분종임이 함께 확인됩니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문종임 현황조사상 분종임 표기 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 전입 2024.03.25 확정 2024.03.25 | 2025.11.13 2025.11.14 | 대항력 있음 미배당 잔액 인수 |
③ 가격 판단 — 현재 가격은 ‘신건 9,000만원 + 잔액 인수 리스크’
이 물건에는 별도 실거래 표본이 제시되어 있지 않습니다. 확인 가능한 비교값은 현재 소유자의 2024.03.25. 취득가 84,000,000원과 현재 신건 최저가 90,000,000원입니다. 최저가는 직전 거래가보다 6,000,000원 높고, 비율로는 107.1%입니다. 여기에 대항력 임차보증금 잔액 인수 가능성이 붙기 때문에, 이 물건은 “신건이라 싸다”가 아니라 실질취득가를 확정해야 검토 가능한 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 주의점 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 0원 | 35,165,543원 | 임차보증금 잔액 인수 여부 별도 확인 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 72,000,000원 | 0원 | 17,489,543원 | 보증금 80,000,000원보다 낮은 가격대 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 57,600,000원 | 0원 | 3,348,743원 | 잔액 인수 발생 시 가격 착시가 커짐 |
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 | 매각가의 약 2.2% 추정 |
| 1. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 27,697,716원 | 27,697,716원 | 청구금액 기준 |
| 2. 경매개시결정 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 25,116,741원 | 25,116,741원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,165,543원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
위 금액 기준으로 채권자 총 청구 52,814,457원은 전액 충족되고 채권 미배당은 0원으로 계산됩니다. 다만 명세서상 대항력 임차보증금 80,000,000원의 미배당 잔액 인수 조항이 별도로 있으므로, 배당순위와 임차권등기 말소 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 일산동구 장항동, 의정부지방법원 고양지원 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 마두역·정발산역이 소재합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하6층/지상15층 건물 내 3층 334호입니다. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 6,879,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액 배당 여부. 문종임 보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 전액 변제되지 않으면 잔액 인수입니다.
- 임차권등기 말소. 을구 1번 주택임차권이 배당 후 말소될 수 있는지, 말소 서류와 협조 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 최저가 90,000,000원에 미배당 임차보증금 잔액을 더해 판단해야 합니다. 잔액이 있으면 낙찰가가 낮아져도 총 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다.
- 명도. 건물 전부에 대한 주거 임차권등기가 있으므로, 점유 현황과 인도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영될 수 있으므로, 실제 배당순위는 법원 원본으로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔입니다. 아파트로 가정하지 말고, 오피스텔 용도·관리비·환금성을 기준으로 가격을 봐야 합니다.
맺으며 — “최저가 9,000만원”보다 “실질취득가”
이 물건은 신건이고, 감정가와 최저가가 모두 90,000,000원입니다. 그러나 핵심은 가격표가 아니라 대항력 임차인 보증금 80,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되면 인수는 0원으로 정리될 수 있지만, 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 떠안습니다. 즉 이 물건은 “최저가가 얼마인가”가 아니라 임차보증금이 얼마까지 남는가가 결론을 좌우합니다.
권리 난도는 단순한 소멸형보다 높습니다. 가압류와 경매개시결정 자체는 정리되는 구조지만, 임차권등기와 명세서상 인수 문구가 있어 원본 대조 없이는 인수 0원으로 확정할 수 없습니다. 입찰 전 결론은 보류, 검토 기준은 실질취득가. 이 물건의 안전마진은 낙찰가가 아니라 임차보증금 잔액 확인에서 나옵니다.
