의정부지방법원 2025타경64480. 고양시 일산서구 덕이동 대성센트레빌 102동 1층 101호, 전용 52.24㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 1층이며, 실제 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 감정가는 200,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다.
이 물건의 권리분석은 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 임차인 김지훈은 2022.08.16 전입·점유를 시작했고 말소기준 근저당은 2023.01.20 설정됐으므로 말소기준보다 임차인의 대항요건이 먼저입니다. 보증금도 230,000,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돌아, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수 부족액이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-42 대성센트레빌 102동 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 70-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.24㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김영환 · 2022.09.06 소유권이전 · 거래가액 233,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 준공 / 세대수 | 2016.02.02 · 18세대 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2023.01.20 김정화의 근저당권 채권최고액 350,000,000원입니다. 그 이후의 농협은행·롯데카드·엠캐피탈·경기신용보증재단· 신한카드 가압류와 2025.10.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 김지훈의 전입·점유일은 2022.08.16으로 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 · 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 전입·점유 2022.08.16 확정일자 2022.07.14 배당요구 2024.08.23 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 신고 아님 확약으로 실질인수 0 |
김지훈의 임대차계약일은 2022.07.06, 확정일자는 2022.07.14, 전입·점유일은 2022.08.16입니다. 말소기준 2023.01.20보다 빠르므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 230,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 1.40억 기준
같은 대성센트레빌 101·102동, 전용 52.24㎡의 확인 거래는 3건입니다. 전체 평균은 169,683,333원이지만 가격 판단에서는 과거 233,000,000원 거래보다 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 최근 가격 흐름은 이전 대비 -4.1%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 52.24㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.09 | 52.24㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2022.03 | 52.24㎡ | 1 | 111,050,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.24㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 140,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 84.8%입니다. 최근 기준으로는 25,000,000원 낮은 수준이라 가격 차이는 존재합니다. 다만 전체 거래 표본은 3건에 불과하고, 최근 흐름 자체가 -4.1% 하락이며 단지도 18세대 소규모 다세대여서 단순 할인율만으로 높은 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 김지훈 보증금 | 230,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 근저당 · 김정화 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,559,739원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,379,818원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠캐피탈 주식회사 | 317,155,438원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,585,456원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,095,485원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,037,687원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김지훈의 보증금 부족분은 92,760,000원으로 산출됩니다. 그러나 2026.07.09 확약에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 이루어졌으므로 김지훈에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 낙찰가+룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(70%) | 140,000,000원 | 92,760,000원 | 232,760,000원 |
| 3회 유찰(56%) | 112,000,000원 | 120,368,000원 | 232,368,000원 |
| 4회 유찰(44.8%) | 89,600,000원 | 142,412,800원 | 232,012,800원 |
이 표는 대항력 포기 확약이 없을 때의 구조를 보여줍니다. 낙찰가가 140,000,000원에서 112,000,000원, 89,600,000원으로 내려가도 미배당 인수액이 92,760,000원 → 120,368,000원 → 142,412,800원으로 커져 총부담은 약 230,000,000원 수준에 머뭅니다. 즉 대항력 인수형은 최저가가 내려간다는 이유만으로 싸지는 구조가 아닙니다. 본 사건은 확약이 있기 때문에 실제 평가에서는 각 회차의 해당 인수액을 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건 중 1층 101호입니다.
- 주위환경. 고양예술고등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적 931.0㎡·공시지가 775,700원/㎡·평지의 부정형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대이며 동일 면적 확인 거래는 3건입니다. 최근 가격 추세가 -4.1%라는 점을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 2026.07.09 인수조건변경확약서입니다. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 반영됐는지 원문을 대조해야 합니다.
- 김지훈 임차권등기. 임차보증금 230,000,000원, 전입 2022.08.16, 확정일자 2022.07.14, 배당요구 2024.08.23 내역을 매각물건명세서와 함께 재확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 현재 최저가 140,000,000원입니다. 확약이 적용되지 않는 구조라면 룰상 총부담은 232,760,000원 수준으로 전혀 다른 물건이 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 165,000,000원이지만 최근 가격 흐름은 -4.1%입니다. 84.8%라는 할인율만으로 상한가를 공격적으로 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대이며 확인 거래가 3건입니다. 재매각 시 매수층과 거래 속도를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계와 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번에는 확약이 승부처”
이 물건을 최저가 140,000,000원만 보고 접근하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 김지훈의 보증금은 230,000,000원이고 전입·점유는 말소기준보다 앞서 있어, 원래 구조대로라면 현재 회차에서 92,760,000원의 미배당액이 남는 대항력 인수형입니다. 그 경우 총부담은 232,760,000원 수준이므로 최근 12개월 평균 165,000,000원보다 훨씬 높아 가격 메리트가 없습니다.
하지만 이번 사건에는 2026.07.09 주택도시보증공사의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 따라서 김지훈에 대한 실질 인수는 0원으로 평가되고, 실질취득은 현재 최저가 140,000,000원으로 내려옵니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원의 84.8%입니다. 권리 리스크의 핵심은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 추세 -4.1%, 18세대 소규모 다세대, 2회 유찰이라는 환금성 요소가 남습니다. 확약 원문이 입찰조건에 확실히 반영됐다는 전제 아래 가격 메리트는 있으나, 환금성까지 감안하면 보수적 접근이 적절한 물건입니다.
