의정부지방법원 2025타경64490. 고양시 덕양구 주교동 우분투포레스트 7층 707호입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 건물은 지하4층/지상15층 중 제7층입니다. 권리 구조의 핵심은 단순합니다. 소유자 권순일이 2020년 거래가 217,000,000원에 취득했고, 2022년 4월 8일 전입·점유를 시작한 임차권자 박미림의 보증금 246,000,000원이 뒤에 임차권등기로 드러납니다.
말소기준은 2022년 11월 17일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022년 4월 8일로 말소기준보다 앞서므로, 원칙상 대항력이 있습니다. 그래서 최저가만 보면 안 됩니다. 원칙 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미회수분이 커지고, 매수인 실질취득은 보증금 246,000,000원에 가까워집니다. 다만 이 사건은 별도 확약이 제출되어 결론이 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64490 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 609-2 우분투포레스트 7층707호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택) · 지하4층/지상15층 중 제7층 제707호 |
| 소유자 | 권순일 (2020.05.15. 공유자전원지분전부 이전, 거래가액 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
임차권자 박미림은 임대차계약일자 2022년 3월 3일, 확정일자 2022년 3월 8일, 주민등록일자·점유개시일자 2022년 4월 8일입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류 2022년 11월 17일보다 앞서므로, 원칙상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입/점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미림 | 건물전부 | 246,000,000원 | 2022.04.08 | 2022.03.08 | 대항력 有 · 우선변제 有 · 확약 반영 |
② 배당과 인수 — 확약 반영 전후를 나눠 봐야 한다
매각가 214,000,000원을 기준으로 보면 집행비용 3,796,000원을 먼저 차감하고, 임차인 박미림의 보증금에 210,204,000원이 배당됩니다. 보증금 246,000,000원 대비 부족분은 35,796,000원입니다. 이 금액이 원칙상 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 박미림 보증금 | 246,000,000원 | 210,204,000원 | 부족분 35,796,000원 · 확약으로 실질 인수 0원* |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,286,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 국세·지방세 압류 3건 별도 확인 필요 |
*확약 반영 전 룰상 부족분은 35,796,000원입니다. 다만 이 사건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 권리상 위험 — 압류 3건과 확약 범위
갑구에는 2023년 국 압류, 2024년 고양시 압류, 2025년 김포시 압류가 있습니다. 데이터상 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로, 실제 배당에서 임차인 배당액과 후순위 미배당 규모가 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양소방서 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 원당역(지하철3호선)이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 토지는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 라멘구조 및 벽식구조 평스라브지붕, 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026. 5. 12.자 인수조건변경확약서의 제출 여부와 문구를 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 배당이 안 되어도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 핵심입니다. 말소 가능성과 집행 절차를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·고양시·김포시 압류가 있습니다. 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준. 확약 반영 시 실질취득은 최저가 214,000,000원 중심입니다. 확약이 무효·부존재라면 원칙상 실질취득은 보증금 246,000,000원 부근으로 봐야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 남아 있는 구조이므로 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능성을 현장 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있느냐”가 전부인 물건
이 사건은 겉으로 보면 위험합니다. 보증금 246,000,000원의 임차권자가 있고, 전입·점유일이 말소기준보다 빠릅니다. 최저가 214,000,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 원칙 계산에서는 부족분 35,796,000원이 생기고, 유찰될수록 미배당액이 더 커지는 대항력 인수형입니다.
다만 결정적 차이는 인수조건변경확약서입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차권의 인수는 실질 0원*입니다. 결론은 권리상 C+입니다. 확약으로 주된 인수위험은 해소되지만, 세금 압류와 확약 원본 확인 전제 때문에 무조건 안전형으로 보기는 어렵습니다.
