의정부지방법원 2025타경64496. 고양시 덕양구 고양동 푸른마을1단지 102동 9층 901호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 380,000,000원입니다. 임차인 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 따라서 이 물건의 1차 쟁점은 대항력 임차인이 아니라 신건 가격을 그대로 받아도 되는지입니다.
등기 흐름은 길지만 구조는 단순합니다. 현재 소유자는 김종섭이고 2021.05.28. 367,000,000원 거래가액으로 소유권을 취득했습니다. 현재 회차 최저가 380,000,000원은 그 거래가액보다 13,000,000원 높고, 비율로는 약 103.5%입니다. 별도 최근 실거래 표본이 없는 상태에서는 신건 최저가를 곧바로 가격 메리트로 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64496 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 735 푸른마을1단지 102동 9층901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김종섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 206,795,808원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 후순위 미배당은 크다
임차인 없음. 대항력·우선변제·승계 임차인 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준권리 이후의 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 채권총액은 900,400,000원으로 가정 매각가 380,000,000원을 크게 초과합니다. 현재 회차에서도 총 미배당은 526,520,000원으로 계산됩니다. 후순위 권리가 매수인에게 인수되는 문제는 아니지만, 배당 여력 측면에서는 여유가 없는 사건입니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가를 ‘싸다’고 볼 근거는 약하다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 380,000,000원입니다. 이 물건의 등기상 최근 소유권 취득 거래가액은 2021.05.28. 367,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 그보다 13,000,000원 높고, 비율로는 약 103.5%입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2021.05.28 거래가액 | 367,000,000원 | 현재 소유자 김종섭 취득가액 |
| 현재 최저매각가 | 380,000,000원 | 신건, 감정가 100% |
| 차이 | 13,000,000원 | 2021년 거래가액보다 높음 |
| 최저가 ÷ 2021년 거래가액 | 103.5% | 가격 메리트 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 174,000,000원 | 66,680,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 하나캐피탈주식회사 | 169,200,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 900,400,000원 중 예상배당은 373,880,000원, 미배당은 526,520,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 목암초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 주위를 통과하는 대중교통 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 23층 아파트 내 9층 901호입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로를 통해 외곽공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 확인. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 임차인도 없습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 380,000,000원은 2021년 거래가액 367,000,000원보다 높습니다. 신건 응찰은 가격 근거가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 304,000,000원, 2회 유찰 시 243,200,000원입니다. 실질취득도 각각 같은 금액입니다.
- 미배당 구조. 현재 회차 미배당 526,520,000원, 1회 유찰 시 601,456,000원, 2회 유찰 시 661,404,800원입니다. 배당 여력이 부족한 사건입니다.
- 관리비·점유 확인. 아파트 물건은 공용부분 관리비 체납과 실제 점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 안전”은 다르다
이 물건은 임차인 없음, 인수 0원이라는 점에서 권리상 부담은 작습니다. 그러나 현재 회차는 신건이고 실질취득가도 380,000,000원입니다. 등기상 2021년 거래가액 367,000,000원보다 높은 금액이므로, 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 유찰 후 금액과 현장 시세를 기준으로 응찰 상한을 다시 잡는 접근이 더 안전합니다.
