의정부지방법원 2025타경64501. 고양시 일산동구 마두동 ‘강촌마을아파트’ 518동 206호, 아파트 물건입니다. 등기상 소유자는 노윤지 씨이고, 2007.10.31 소유권이전 당시 거래가액은 98,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2023.01.13 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 아파트대부닷컴주식회사 근저당권, 신한카드 주식회사 가압류, 롯데캐피탈 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 부담은 가볍습니다. 임차인 내역이 없고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 292,000,000원이고, 최근 실거래 평균 283,666,666원보다 높습니다. 신건 가격만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64501 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 789 강촌마을아파트 518동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 |
| 소유자 | 노윤지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 218,020,825원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 현재 분석상 대항력 있는 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.01.13 한화생명보험주식회사 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 아파트대부닷컴주식회사 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 인수하는 권리 금액은 0원으로 보는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 평균보다 높다
같은 단지 강촌마을5(라이프), 유사 면적 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 208,000,000원~315,000,000원으로 편차가 있고, 평균은 283,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 36.45㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 36.54㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.10 | 36.45㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2025.08 | 36.54㎡ | 4 | 208,000,000원 |
| 2025.06 | 36.54㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 2025.03 | 36.54㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2025.03 | 36.45㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 36.54㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.02 | 36.54㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2024.11 | 36.54㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.11 | 36.54㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2024.10 | 36.45㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 283,666,666원 |
최저매각가 292,000,000원은 최근 실거래 평균의 102.9%입니다. 권리가 깨끗하다는 장점은 분명하지만, 신건에서 감정가 근처로 접근하면 평균 시세보다 높은 가격으로 취득할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 안전형”이지 “신건 저가매수형”은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 근저당 · 아파트대부닷컴주식회사 | 30,000,000원 | 11,112,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,788,539원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 12,374,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 292,000,000원 기준 채권자 총 청구 330,163,149원 중 287,112,000원이 배당되고, 미배당은 43,051,149원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 회차가 만든다
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 292,000,000원 | 287,112,000원 | 43,051,149원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 100,633,549원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 186,880,000원 | 183,463,680원 | 146,699,469원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 회차가 내려갈수록 후순위 채권 미배당은 커집니다. 입찰자 입장에서는 배당보다 실질취득가와 실거래 시세의 간격을 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 백신중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 3호선 마두역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 2층 206호이며, 사용승인일은 1992.10.30입니다.
- 단지. 강촌마을5(라이프), 총 1,558세대 단지입니다. 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저매각가 292,000,000원은 실거래 평균 283,666,666원보다 높습니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2023.01.13 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 명도 확인. 임차인 인수는 없지만 실제 점유자, 이사 협의, 인도명령 가능성은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 아파트는 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”
이 물건은 권리상 부담이 작습니다. 임차인 없음, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 구조는 단순합니다. 그러나 현재 최저매각가 292,000,000원은 최근 실거래 평균 283,666,666원의 102.9%입니다. 신건에서 바로 접근하면 “권리는 안전하지만 가격은 비싼” 결론이 될 수 있습니다. 따라서 핵심은 권리의 함정이 아니라 응찰가를 어디까지 낮출 수 있는지입니다.
