139,650,000원
의정부지방법원 2025타경64502. 탄현마을아파트 605동 16층 1607호, 전용 68.04㎡ 아파트입니다. 감정가 285,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 139,650,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하라 눈에 띄지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차인 보증금을 먼저 봐야 하는 구조입니다.
임차권자 정보연은 2021.07.20 전입·점유, 2021.06.22 확정일자, 보증금 270,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 말소기준권리인 2022.04.01 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 낙찰자에게 넘어옵니다. 현재 회차 예상배당에서는 정보연에게 136,894,900원이 배당되고 133,105,100원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64502 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1479 탄현마을아파트 605동 16층1607호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 68.04㎡ · 지하1층/지상17층 중 16층 |
| 현재 소유자 | 주식회사사랑2 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 139,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 302,097,239원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
현재 소유자인 주식회사사랑2는 2021.04.29 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 정보연이 2021.07.20 전입·점유했고, 2022.04.01 주택도시보증공사의 가압류 157,544,040원이 설정되면서 이 권리가 현재 계산상 말소기준으로 잡힙니다. 정보연의 전입·점유는 이보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
그 뒤 기흥세무서 압류, 고양시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부에 2023.07.27 설정된 정보연의 주택임차권 역시 매각으로 소멸 표시되어 있지만, 임차권등기 자체의 소멸과 보증금 미회수 잔액의 매수인 인수는 별개입니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정보연 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.07.20 2021.06.22 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 이지현 | 2025.08.22 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 이지현은 2025.08.22 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 사건의 인수위험은 정보연의 보증금 미회수분에 집중됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
탄현마을(한신) 전용 68.04㎡의 최근 실거래 12건 평균은 262,333,333원이고, 최근 12개월 평균은 259,300,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 269,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -6.6%로 하락 추세가 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 68.04㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2026.06 | 68.04㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 68.04㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 68.04㎡ | 3 | 254,000,000원 |
| 2026.04 | 68.04㎡ | 10 | 249,000,000원 |
| 2026.04 | 68.04㎡ | 16 | 263,000,000원 |
| 2026.03 | 68.04㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 2026.02 | 68.04㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 68.04㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 68.04㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 68.04㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.06 | 68.04㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 259,300,000원 |
표면상 최저가 139,650,000원은 최근 12개월 평균의 53.9%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 대항력 임차인의 인수액을 제외한 낙찰가만 비교한 값이라 투자 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 272,755,100원은 최근 12개월 평균 259,300,000원보다 높고, 최신 거래 269,000,000원도 웃돕니다. 여기에 최근 시세 추세가 -6.6%이므로 현재 조건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,755,100원 |
| 1. 임차인 정보연 보증금 | 270,000,000원 | 136,894,900원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 157,544,040원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 302,097,239원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정보연 보증금 중 133,105,100원은 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 채권은 현재 가정 매각대금에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 139,650,000원 | 133,105,100원 |
| 3회 유찰 시 | 97,755,000원 | 174,404,590원 |
| 4회 유찰 시 | 68,428,500원 | 203,203,213원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가가 139,650,000원에서 97,755,000원, 다시 68,428,500원으로 내려가도 정보연의 보증금 미배당분은 133,105,100원에서 174,404,590원, 203,203,213원으로 증가합니다. 따라서 유찰 자체를 가격 매력으로 환산하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황룡초등학교 남측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 생활편의시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 지하1층/지상17층 건물의 16층이며, 난방·위생·급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,247,000원/㎡입니다.
- 단지. 탄현마을(한신), 484세대, 1994.10.21 준공입니다. 전용 68.04㎡ 실거래가 249,000,000원~285,000,000원 범위에 분포합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 139,650,000원만 보고 시세의 53.9%라고 평가하면 안 됩니다. 현재 실질취득은 272,755,100원입니다.
- 정보연 인수액 확인. 배당표상 현재 미배당 보증금 133,105,100원이 매수인에게 넘어오는 구조인지 매각물건명세서 원본과 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 각각 174,404,590원, 203,203,213원으로 증가하므로 일반 경매의 할인 논리를 그대로 적용하지 마십시오.
- 이지현 확인. 2025.08.22 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 현황과 명도관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 259,300,000원, 최신 269,000,000원, 추세 -6.6%를 기준으로 상한을 판단해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 기흥세무서와 고양시 압류가 있으므로 실제 당해세 및 배당순위는 배당기일 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가”가 아니라 “보증금 인수형”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 285,000,000원에서 최저가 139,650,000원까지 내려온 2회 유찰 아파트라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 정보연의 보증금 270,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 예상배당 뒤에도 133,105,100원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 272,755,100원으로 올라가며, 이는 최근 12개월 평균 259,300,000원과 최신 거래 269,000,000원보다 높습니다.
더구나 최근 시세 흐름은 -6.6%입니다. 유찰이 한 차례 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 함께 증가하기 때문에, 이 물건의 경제성은 단순한 최저가 할인율이 아니라 낙찰가 + 인수보증금으로 판단해야 합니다. 결론은 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상인 고위험 인수형입니다.
