의정부지방법원 2025타경64506. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 102동 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 4층 건물 중 1층 물건입니다. 소유자는 김진선·최영철 각 2분의 1 공유이고, 신청채권자는 이정수, 청구금액은 220,500,000원입니다. 겉으로는 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 권리 구조는 단순 신건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권이 있고, 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 이 물건은 “211,000,000원짜리 신건”이 아니라, 신건 기준으로 224,254,000원짜리 인수형 물건으로 봐야 합니다. 1회, 2회 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액은 계속 2.23억대에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-29 한울하임 102동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.36㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 김진선, 최영철 (각 2분의 1 공유) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정수 / 220,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2025.10.21. 강제경매개시결정입니다. 그런데 이보다 앞선 2024.05.29. 주택임차권등기가 있습니다. 임차권자 이정수의 주민등록일자는 2022.02.09., 점유개시일자도 2022.02.09., 확정일자는 2022.01.13.입니다. 보증금은 220,500,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이정수 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2022.02.09 확정 2022.01.13 배당요구 2024.05.29 | 220,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 보증금 합산 문제는 없지만, 임차권자 이정수가 경매신청채권자와 같은 이름으로 표시되어 있어 관계인 또는 가장임차인 쟁점은 입찰 전 원본 기록으로 확인해야 합니다. 다만 현재 판단의 출발점은 명세서상 문구 그대로, 미배당 보증금 인수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 이정수 보증금 | 220,500,000원 | 207,246,000원 | 부족분 13,254,000원 매수인 인수 |
| 2. 경매개시결정 · 이정수 | 220,500,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 13,254,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 최저가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 211,000,000원 | 207,246,000원 | 13,254,000원 | 224,254,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,800,000원 | 165,636,800원 | 54,863,200원 | 223,663,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,040,000원 | 132,349,440원 | 88,150,560원 | 223,190,560원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 “양일초등학교” 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·공업용 건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입은 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 배차간격과 노선 다양성을 고려하면 대중교통 편익은 다소 열악합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 중 1층 102호입니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시되어 있습니다. 공시지가는 530,000원/㎡입니다.
- 환금성. 한울하임101동102동은 총 16세대, 사용승인일은 2018.10.11.입니다. 소규모 다세대이고 경매물건 평균 유찰은 2.3회로, 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 211,000,000원이지만 인수액 13,254,000원을 더한 실질취득은 224,254,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2022.02.09, 확정 2022.01.13, 보증금 220,500,000원의 임차권등기와 명세서상 인수 문구를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 쟁점 확인. 임차권자와 신청채권자가 같은 이름으로 표시되어 있어 가장임차인 또는 관계인 가능성은 소송기록·문건접수 내역으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기에는 민간임대주택 등록 문구가 있으므로 임대사업자 지위, 임대의무기간, 임대료 증액기준 관련 제한을 입찰 전 점검해야 합니다.
- 체납·세금 확인. 국 압류가 2025.11.21. 및 2025.12.03. 등기되어 있으므로 당해세·체납세액 및 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건”보다 무서운 것은 “선순위 임차권”
이 물건은 신건이라 최저가가 감정가와 같습니다. 하지만 권리상 핵심은 신건 여부가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권등기입니다. 현재 회차에 낙찰받아도 보증금 부족분 13,254,000원이 남고, 1회·2회 유찰 후에는 그 부족분이 각각 54,863,200원, 88,150,560원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가도 실질취득은 2.23억대에 고정되는 구조입니다. 권리분석 결론은 분명합니다. 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 하고, 현재 조건에서는 가격 메리트보다 인수 리스크가 더 큽니다.
