의정부지방법원 2025타경64507. 고양시 덕양구 화정동 달빛마을라이프아파트 220동 2층 207호입니다. 감정가는 264,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 129,360,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 권리관계의 중심에는 박정란의 주택임차권이 있습니다. 전입일과 확정일자가 모두 2022.03.11로 말소기준인 2024.01.10 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차에서는 매각대금 129,360,000원 가운데 집행비용 2,611,040원을 먼저 제외하고, 박정란에게 126,748,960원이 배당되는 계산입니다. 보증금 220,000,000원 중 남는 93,251,040원은 매수인 부담입니다. 따라서 입찰가격이 내려가더라도 인수액이 반대로 커집니다. 이 물건의 가격 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 본 실질취득이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 851 달빛마을라이프아파트 220동 2층207호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 내 2층 207호 |
| 사용승인일 | 1996.09.10 |
| 소유자 | 김동수 (2021.01.11 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 241,391,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 오래된 한국주택은행 근저당권들은 2016.12.20 말소됐고, 송수현의 160,000,000원 주택임차권도 2019.11.28, 채정현의 주택임차권도 2022.03.16 각각 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 것은 2024.01.10 파주세무서장 압류를 말소기준으로 볼 때, 박정란의 전입·점유·확정일자가 2022.03.11로 더 빠르다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정란 | 건물전부 | 220,000,000원 | 2022.03.11 | 2022.03.11 | 배당요구 있음 · 2024.03.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 서울보증보험 대위 |
실제 임차인은 박정란 1명입니다. 임차권등기에는 서울보증보험주식회사가 2024.03.15 임차보증금반환채권을 양수한 대위자로 기재되어 있습니다. 이는 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산할 항목이 아닙니다. 박정란 보증금 220,000,000원 하나를 기준으로 인수 여부를 판단해야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 129,360,000원 | 93,251,040원 | 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수가 상당 부분 상쇄 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,552,000원 | 131,477,936원 | 낙찰가는 내려가지만 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 63,386,399원 | 158,154,556원 | 추가 유찰에도 보증금 인수 부담 확대 |
④ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 |
| 1. 임차인 박정란 보증금 | 220,000,000원 | 126,748,960원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 52,149,926원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 파주연천축산업협동조합 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 64,997,416원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 241,391,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 박정란 보증금 중 126,748,960원이 배당되고, 93,251,040원이 매수인 인수로 계산됩니다. 후순위 가압류 및 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 채권자 미배당액은 428,538,574원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화수고등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·각급학교·공원 등이 위치한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물의 2층 207호이며, 사용승인일은 1996.09.10입니다.
- 설비. 위생·급배수 및 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화정능곡택지개발)이며 대로2류·대로3류·중로2류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역이며, 교육환경 보호구역과 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 최저가 129,360,000원에만 시선을 두지 말고 매수인 인수 93,251,040원을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 최저가 90,552,000원으로 내려가지만 인수액은 131,477,936원으로 증가합니다.
- 4회 유찰도 동일. 최저가 63,386,399원에 인수액 158,154,556원이 따라붙습니다.
- 임차권 원본 확인. 박정란의 전입일·확정일자 2022.03.11, 보증금 220,000,000원, 배당요구 및 매각물건명세서 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 대위관계 확인. 서울보증보험주식회사의 2024.03.15 임차보증금반환채권 양수 및 대위관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 요소를 최종 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “220,000,000원 보증금”을 먼저 보라
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 264,000,000원짜리 아파트가 두 차례 유찰돼 129,360,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 박정란은 말소기준인 2024.01.10보다 앞선 2022.03.11 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 220,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 93,251,040원을 매수인이 떠안습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액은 131,477,936원, 158,154,556원으로 커집니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 무조건 싸지는 경매가 아닙니다. 실질취득은 보증금 220,000,000원 수준을 중심으로 움직이는 대항력 인수형입니다. 감정가와 최저가의 격차만으로 가격 메리트를 부여하면 안 되며, 입찰 판단은 반드시 낙찰가 + 미배당 임차보증금을 기준으로 해야 합니다.
