의정부지방법원 2025타경64519. 경기도 고양시 일산동구 마두동 792, 2층 202호가 대상입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가에서는 본건이 근린생활시설로 이용 중이라고 확인됩니다. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호이며, 현재 소유자는 신정숙입니다.
등기부에서 눈에 띄는 점은 기존 금융권·개인 근저당과 압류가 모두 이미 말소됐다는 것입니다. 2000년과 2001년에 설정됐던 근저당 3건, 2003년 국민건강보험공단 압류는 각각 해지·해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.10.23. 강제경매개시결정이며, 채권자는 주식회사 대한채권관리대부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64519 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 792 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 강송로 181 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 신정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 8,330,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대한채권관리대부 / 12,599,004원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 이미 말소
등기부 발급일 2026.07.07. 기준 근저당권 수와 압류 수는 각각 0건입니다. 과거 설정된 근저당 3건과 국민건강보험공단 압류는 모두 별도의 말소등기를 통해 정리됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.10.23. 접수된 강제경매개시결정으로, 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 가격·회차 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 17,000,000원, 현재 최저매각가는 8,330,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 5,831,000원(34.3%), 4회 유찰 시 4,081,699원(24.01%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 8,330,000원 | 49% | 4,818,944원 |
| 3회 유찰 시 | 5,831,000원 | 34.3% | 7,272,962원 |
| 4회 유찰 시 | 4,081,699원 | 24.01% | 8,990,776원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다. 실제 입찰가는 해당 호실의 이용상태·점유관계와 주변 근린생활시설의 거래·임대 수준을 별도로 확인해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 549,940원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 주식회사 대한채권관리대부 | 12,599,004원 | 7,780,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 8,330,000원 가정 시 신청채권자 청구액 12,599,004원 중 7,780,060원이 배당되고, 4,818,944원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 6.6% 수준으로 추정된 값이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정발초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 3호선 마두역이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 5층 건물이며 외장판넬·몰탈 위 페인팅·샷시창호 마감, 위생·급배수시설과 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역 등이 중첩되고, 정발초등학교 절대·상대보호구역과 관련된 제한도 확인됩니다.
- 공시지가. 3,089,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하세요.
- 가격 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 주변 동일·유사 근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도로 대조하세요.
- 유찰 원인 확인. 2회 유찰이 단순 가격 문제인지, 이용·점유·물건 특성 때문인지 현장조사로 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 대조. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·교육환경보호구역 등 적용 내용을 실제 이용계획과 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 신청채권자에게 4,818,944원의 미배당이 발생하지만, 예상표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 실제 점유관계를 최종 대조하세요.
맺으며 — “반값 감정가”보다 중요한 것은 실제 가치 확인
이 사건의 장점은 권리 구조가 복잡하지 않다는 데 있습니다. 과거 근저당과 압류는 이미 말소됐고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교할 실거래 시세가 없고 2회 유찰됐으며, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리 구조는 단순, 가격 판단은 보류”가 핵심입니다. 8,330,000원이라는 숫자 자체보다 실제 점유·이용상태와 주변 근린생활시설의 거래·임대수준을 확인해 그 가격이 적정한지를 검증하는 과정이 먼저입니다.
