의정부지방법원 2025타경64533. 고양시 덕양구 성사동 신원당마을아파트 901동 5층 503호, 이용상태는 아파트 단위세대입니다. 등기 흐름만 보면 2011년 김길원 씨가 거래가 103,000,000원으로 취득했고, 이후 2025년 이관희 씨의 강제경매개시결정이 들어온 단순한 구조입니다. 등기상 근저당·가압류가 쌓인 사건은 아닙니다.
문제는 등기가 아니라 점유입니다. 신지수의 전입신고일은 2024.02.14이고, 말소기준은 2025.10.24 강제경매개시결정입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 보증금 있는 임대차라면 매수인이 보증금 반환위험을 떠안을 수 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단정 표현은 피하고, 대항력 가능·미상 임차인으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 성사동 725 신원당마을아파트 901동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 단위세대 · 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층건 내 5층 503호 |
| 소유자 | 김길원 (2011.06.14. 거래가 103,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이관희 / 44,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정
이 사건의 말소기준은 2025.10.24 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 이후 권리로 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 다만 경매개시결정 자체가 말소기준이므로, 그보다 앞선 점유·전입이 있는지 확인하는 것이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신지수 | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,390,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 이관희 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,610,000원 |
위 표는 매각가 185,000,000원과 현재 확인된 배당항목만 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제·보증금 미상 임차인의 권리관계에 따라 실제 배당과 인수금은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 없지만 인수금은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 185,000,000원 | 44,000,000원 | 0원 | 137,610,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,000,000원 | 44,000,000원 | 0원 | 101,128,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 118,400,000원 | 44,000,000원 | 0원 | 71,942,400원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 성라초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스승강장 및 지하철 3호선 원당역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층건 내 5층 503호이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024.10.04)(성사지구), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26)에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도를 참고했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 신지수의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 185,000,000원에 미상 인수금이 더해질 수 있으므로, 보증금 확인 전 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 명도 리스크. 전입자가 있는 사건은 인도명령 가능성, 합의금, 이사 일정, 점유관계 다툼을 별도로 봐야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 승계 가능성이 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 임차인이 결론을 바꾼다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 185,000,000원, 청구금액 44,000,000원, 확인된 채권 미배당 0원의 단순한 강제경매입니다. 그러나 신지수의 2024.02.14 전입이 말소기준인 2025.10.24보다 앞섭니다. 보증금이 미상인 이상 인수 0원으로 결론 낼 수 없습니다. 권리분석의 결론은 “가격 보류, 임차보증금 확인 전 입찰 보류”입니다.
