의정부지방법원 2025타경64553. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 110동 2층 202호, 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 안해은이고, 말소기준권리는 2020.12.28. 한국양봉농업협동조합 근저당권 (채권최고액 262,800,000원)입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인은 없습니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 근저당 채권최고액이 현재 최저매각가보다 크기 때문에 배당에서는 큰 미회수액이 남습니다. 현재 최저가 120,050,000원을 가정하면 집행비용 2,480,700원을 제외한 117,569,300원이 근저당권자에게 배당되고 145,230,700원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 근저당권자의 미회수분으로, 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 170-2 한울하임 110동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 62.58㎡ · 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니 등 · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 안해은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 120,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 216,314,399원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.28. 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 · 채권최고액 262,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 과거 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.12.28. 안해은에게 소유권이 이전된 같은 날 한국양봉농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 64.9%지만 ‘동일면적 시세’는 아니다
가격 판단에서 우선 볼 값은 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최근 12개월 평균은 185,000,000원, 표본 중 최신 거래도 2024.04 · 185,000,000원입니다. 현재 최저가 120,050,000원은 이 값의 64.9%입니다. 다만 대상 면적은 62.58㎡인데 실거래 면적은 51.57㎡와 72.42㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 51.57㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2022.11 | 72.42㎡ | -1 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
전체 실거래 평균은 169,500,000원이고 현재 최저가가 그 값의 70.8%이지만, 가격 매력 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 데이터상 최근군은 이전군보다 20.1% 높아 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 최근 12개월 거래가 1건이고 동일면적 매칭이 아니므로, 64.9%라는 숫자만으로 ‘시세보다 확실히 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,700원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 262,800,000원 | 117,569,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권자 미배당액이 145,230,700원 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·중소규모 공장 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 202호로, 다세대주택(방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니 등)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역· 토지거래계약에 관한 허가구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 503,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 한울하임109동110동은 18세대이고 실거래 표본은 2건입니다. 경매 집계상 평균 유찰 9.7회, 매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교의 전제 확인. 대상 면적 62.58㎡와 실거래 51.57㎡·72.42㎡가 일치하지 않습니다. 120,050,000원이 최근 12개월 평균의 64.9%라는 수치는 참고치로만 사용해야 합니다.
- 환금성 확인. 18세대, 실거래 2건, 평균 유찰 9.7회, 매각률 0.0%라는 집계치는 재매각·매도 시 유동성 점검이 필요하다는 신호입니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당 145,230,700원이 발생하지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물대장 건축물현황도를 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증이 먼저”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준은 2020.12.28. 한국양봉농업협동조합 근저당권, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 120,050,000원으로 데이터상 최근 12개월 평균 185,000,000원의 64.9%입니다. 그러나 그 최근 표본은 1건뿐이고, 대상 면적과 거래 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 현재 2회 유찰, 집계 평균 9.7회 유찰, 매각률 0.0%라는 환금성 부담도 확인됩니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 매력은 동일면적 실거래와 환금성을 추가 확인한 뒤 판단해야 하는 유형입니다.
