175,700,000원
의정부지방법원 2025타경64570. 파주시 야당동 하나힐스 3층 302호, 다세대주택입니다. 감정가는 251,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 175,700,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차인 문영석의 선순위 점유·전입입니다. 문영석은 2022.08.12 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.08.08입니다. 말소기준으로 계산된 주택도시보증공사의 가압류는 2023.05.18이므로 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다.
보증금은 249,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.20 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 문영석 관련 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 421-10 하나힐스 3층302호 · 경기도 파주시 송학1길 11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 동일면적 49.57㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 1개호로 이용 중 |
| 소유자 | 이진재 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 준공 | 2019.08.08 · 총 6세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 서울특별시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 문영석의 임차권등기 자체는 2024.08.19에 들어왔어도, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2022.08.12로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 문영석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 249,000,000원 | 2022.08.12 / 2022.08.08 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
문영석은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 배당표에서는 집행비용 3,259,800원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 172,440,200원을 배당해 76,559,800원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분은 매수인 인수 위험이지만, 이 사건은 2026.07.20 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
* 현재 회차 배당표상 확약이 없을 경우의 미배당 인수액은 76,559,800원입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 임차인 배당액은 달라질 수 있으나, 해당 임차인에 대한 확약 적용상 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 47.5%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
동일면적 49.57㎡로 확인되는 실거래는 2022.01, 4층, 370,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 175,700,000원은 이 거래가의 47.5%이고, 확약을 반영한 실질취득도 175,700,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 49.57㎡ | 4 | 370,000,000원 |
다만 거래 표본은 1건뿐이고 시점도 2022.01입니다. 따라서 370,000,000원을 2026년 매각기일의 현재 시세로 그대로 놓고 “절반 가격”이라고 결론 내리기에는 근거가 부족합니다. 특히 하나힐스는 총 6세대이고 확인된 거래 자체가 적어, 가격 메리트보다 시세 검증과 환금성 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,259,800원 |
| 1. 임차인 문영석 보증금(우선변제) | 249,000,000원 | 172,440,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 데이터상 문영석 미배당액은 76,559,800원입니다. 다만 2026.07.20 인수조건변경확약서에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 70% | 175,700,000원 | 76,559,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 56% | 140,560,000원 | 111,207,840원 | 0원* |
| 4회 유찰 · 44.8% | 112,448,000원 | 138,926,272원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 임차보증금 증가로 바뀌어 체감 매입비용이 잘 떨어지지 않습니다. 그러나 이 사건은 확약을 반영하므로 각 회차의 실질취득은 해당 매각가 자체로 계산할 수 있습니다. 현재 회차 기준 실질취득은 175,700,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역 남동측 인근이며 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역(경의중앙선)이 있어 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다. 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,411,000원/㎡이며 토지면적은 560.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 하나힐스는 총 6세대이고 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 발견이 쉽지 않을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.20 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구 및 적용 대상을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 확약 적용상 실질 인수는 0원이나 배당구조는 변동 가능합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 실거래는 2022.01의 370,000,000원 1건뿐이므로 이를 2026년 현재 시세로 곧바로 사용하지 않아야 합니다.
- 환금성 확인. 총 6세대 소규모 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 현재 거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약으로 실질 인수는 0원”
이 물건은 권리표만 보면 249,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 경계해야 하는 사건입니다. 현재 최저가 175,700,000원에서는 임차보증금 중 76,559,800원이 배당되지 않아 원래라면 매수인이 떠안을 가능성이 있습니다. 하지만 2026.07.20 제출된 인수조건변경확약서가 결론을 바꿉니다. 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 정확도 룰에 따른 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 175,700,000원입니다.
그렇다고 곧바로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 동일면적 실거래는 2022.01의 370,000,000원 1건뿐이고, 하나힐스는 총 6세대의 소규모 다세대입니다. 2회 유찰이라는 현재 상태까지 감안하면 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 가격과 환금성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
