인천지방법원 2024타경44837. 부천시 소사구 송내동 현대아파트 102동 610호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 회차는 신건이라 감정가와 최저매각가가 모두 264,000,000원입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 정리되어 있고, 조사된 임차인도 없습니다.
이 물건의 권리 핵심은 “무엇을 떠안느냐”가 아니라 “얼마나 많은 후순위 채권이 배당에서 탈락하느냐”입니다. 말소기준은 1988.12.14 을구 1번 한국주택은행 근저당권이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 단, 지방세 압류 이력이 여러 차례 확인되므로 당해세 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 성주로 86-4, 102동 6층 610호 (송내동 현대아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 13층 규모 중 제6층 제610호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김승택 (2012.04.10. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세울건대부 주식회사 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1988.12.14 근저당
임차인 없음. 전입·확정일자·보증금이 확인된 임차인이 없고, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음입니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 을구 22번 전세권은 2023.12.21 설정된 후순위 전세권으로, 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 권리로 봅니다.
② 회차별 가격 — 실거래가 없으므로 미배당 구조를 본다
동일 평형 실거래 표본이 제공되지 않았으므로 시세 대비 저가 여부는 단정하지 않습니다. 대신 제공된 회차별 시나리오를 보면, 현재 신건가에서도 채권 전액 변제는 불가능합니다. 최저가가 내려갈수록 매수인 인수는 그대로 0원이지만, 후순위 채권의 미배당은 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권총액 | 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 264,000,000원 | 748,219,290원 | 259,504,000원 | 488,715,290원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 211,200,000원 | 748,219,290원 | 207,443,200원 | 540,776,090원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,960,000원 | 748,219,290원 | 165,794,560원 | 582,424,730원 | 0원 |
현재 회차의 실질취득은 264,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득이 같습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없으므로 “싸다”고 말할 근거는 부족합니다. 이 물건은 가격 메리트보다 권리 정리 가능성·압류 관련 공과금·관리비 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,496,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | - | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 42,104,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 흥국생명보험주식회사 | 114,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 웰컴크레디라인대부주식회사 | 12,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 애니원캐피탈대부주식회사 | 32,500,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 애니원캐피탈대부주식회사 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 웰컴캐피탈주식회사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 13,319,290원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 하나로대부주식회사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당권 · 하나로대부주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 22번 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택은행 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 지방세 등 공과금이 당해세로 인정될 경우 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 송내동 소재 부천고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 북측 근거리에 경인국도 및 경인전철 중동역이 있고, 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통인 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 13층 규모의 아파트 내 제6층 제610호이며, 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 창호는 프라스틱창호입니다.
- 토지·도로. 부정형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 아파트 부지로 이용 중입니다. 중로에 연결된 소로를 이용하여 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 내 토지입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 기준권리는 1988.12.14 을구 1번 한국주택은행 근저당입니다. 2015.03.17 흥국생명보험 근저당을 기준으로 보면 권리 흐름이 틀어집니다.
- 지방세 압류 확인. 부천시·마포구 등 압류 이력이 확인됩니다. 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 세목과 체납액 확인이 필요합니다.
- 전세권 확인. 을구 22번 하나로대부주식회사 전세권은 후순위로 소멸하는 구조이나, 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트 물건은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 동일 평형 실거래 표본이 제공되지 않았습니다. 감정가 264,000,000원이 시세 대비 싼지 여부는 별도 실거래 확인 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 임차인 없음, 인수권리 해당사항없음이라는 점에서 매수인 승계 부담은 낮습니다. 그러나 현재 최저가 264,000,000원 기준으로도 후순위 미배당이 488,715,290원 발생하고, 지방세 압류 이력도 반복됩니다. 권리 인수는 단순하지만 채권 구조는 무겁습니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격 판단은 보류입니다. 감정가가 시세보다 싼지 별도 검증하고, 당해세·관리비·점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
