98,000,000원
의정부지방법원 2025타경64585. 파주시 야당동 금호타운 101동 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020.07.24. 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 가압류·압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.
권리분석상 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 다만 제공된 말소기준 산정은 2021.11.10. 파주시 압류를 기준으로 하고 있으면서, 등기 흐름에는 2022.05.13. 해당 4번 압류등기말소 기록도 함께 존재합니다. 따라서 입찰 전에는 실제 매각물건명세서와 최신 등기부에서 말소기준권리의 최종 확정 상태를 원본 대조하는 것이 이 사건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64585 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 188-5 금호타운 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등) · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.24. 매매 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 179,244,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 말소기준 원본 대조 필요
② 임차관계 — 신고는 1건, 실제 임차인은 0명
| 신고주체 | 범위 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 2022.07.14 | 2022.06.03 | 168,000,000원 | 있음 2024.07.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계·보증기관 |
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 168,000,000원, 임대차계약일 2022.06.02., 확정일자 2022.06.03., 전입 및 점유개시 2022.07.14.로 등기돼 있습니다. 다만 이 신고는 보증기관 신고로 분류되어 있으므로 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인 수는 0명이고, 보증금 168,000,000원도 매수인 인수액에 중복 더하지 않습니다. 제공된 판정상 전입일이 말소기준일 뒤라 대항력 없음이며, 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 51.6% 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
가격 비교에 잡힌 같은 금호타운 101동·102동 거래는 2021.06 단 1건입니다. 전용 53.12㎡, 2층이 190,000,000원에 거래됐고, 제공된 평균·최고·최저 금액도 모두 190,000,000원입니다. 현재 최저가 98,000,000원은 이 가격의 51.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 53.12㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 95,836,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 179,244,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,000,000원 가정 시 채권자 청구 합계는 1,895,244,492원, 채권자 배당 합계는 95,836,000원이며 미배당은 1,799,408,492원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 1,799,408,492원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 1,828,279,292원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 1,848,488,852원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의·중앙선 야당역 동측 인근으로, 연립·다세대주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상4층 건물이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접하고 이를 통해 인근 지역으로 연계됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며, 토지는 평탄한 사다리형의 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 금호타운101동102동은 총 14세대이며 2015.04.01. 준공입니다. 제공된 실거래는 2021.06 한 건뿐이라 현재 환금성을 거래량으로 검증하기에는 표본이 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2021.11.10. 파주시 압류를 말소기준으로 산정한 결과와 2022.05.13. 4번 압류등기말소 기록이 함께 존재하므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 직접 비교하세요.
- 임차권 성격 확인. 한국토지주택공사 신고는 보증기관으로 분류되어 실제 임차인 0명·대항력 없음·매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 이 판정이 법원 원본에도 동일하게 기재되는지 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 98,000,000원은 2021.06 거래 190,000,000원의 51.6%지만 비교거래가 한 건뿐입니다. 최근 인근 다세대 실거래와 현재 매물가를 별도로 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 이미 두 차례 유찰됐고 같은 집합의 경매물건 평균 유찰도 2.0회입니다. 가격 외에 현황·점유·수요 측면의 원인이 있는지 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 건 기준권리와 현재 시세 확인
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 98,000,000원까지 내려왔고, 제공된 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다. 한국토지주택공사 임차권 신고 역시 보증기관으로 분류돼 실제 임차인 수에는 포함되지 않습니다.
하지만 두 가지 확인 없이는 단순한 “반값 안전물건”으로 볼 수 없습니다. 첫째, 2021.11.10. 파주시 압류를 말소기준으로 산정한 내용과 2022.05.13. 해당 압류 말소 기록을 원본에서 재확인해야 합니다. 둘째, 가격 비교 표본이 2021.06의 190,000,000원 거래 한 건뿐이라 현재 시세를 충분히 설명하지 못합니다. 따라서 결론은 인수액은 낮고 가격은 크게 내려왔지만, 권리 기준점과 현재 시세의 원본 검증이 선행돼야 하는 B등급 물건입니다.
