인천지방법원 2024타경55554. 김포 구래동 한강신도시세종헤르메스 13층 1317호, 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 김소연이고, 2020.07.29. 소유권을 이전받으면서 같은 날 우리은행 채권최고액 88,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2024.12.05. 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 52,430,000원으로 감정가 107,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율을 동일시하면 안 됩니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 임대조건과 거래 유동성 확인이 중요하므로, 이 리포트에서는 최저가만 보고 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경55554 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로 180, 13층 1317호 (구래동, 한강신도시세종헤르메스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층 건물 내 13층 1317호 · 사용승인일 2020.06.04. |
| 소유자 | 김소연 · 거래가액 113,950,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 케이에프더블유이사공구유동화전문 유한회사 / 80,587,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준은 2020.07.29. 우리은행 근저당권입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 권기환 1명이며, 전입신고일은 2024.08.14.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당표에서도 매수인에게 넘어가는 임차보증금은 반영되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권기환 | 2024.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 회차의 최저매각가는 52,430,000원으로 감정가 107,000,000원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 36,701,000원, 4회 유찰 시 25,690,700원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 동일 오피스텔 또는 인근 비교 실거래가가 확인되지 않아, 52,430,000원이 실제 시세보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 경매 진행률일 뿐 시장가격 할인율이 아닙니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 장점과 가격 경쟁력을 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,343,740원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 88,800,000원 | 51,086,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 88,800,000원 중 51,086,260원이 배당되고, 37,713,740원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 구래역 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 등기사항전부증명서상 업무시설, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 도로. 남서측과 북동측으로 각각 약 30미터 및 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 평지로 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,363,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 권기환의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 임대차계약 내용과 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 52,430,000원이 감정가의 49%라도 실거래가가 없으므로 인근 또는 동일 건물 실거래를 따로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 52,430,000원, 3회 유찰 시 36,701,000원, 4회 유찰 시 25,690,700원으로 제시된 회차별 가격과 자금계획을 비교해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 업무시설(오피스텔)이므로 실제 임대수요와 공실, 거래 유동성을 확인해 낙찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임대차관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 권기환의 2024.08.14. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 107,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 52,430,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가가 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지는 확인되지 않습니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 임차인이 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 측면은 긍정적이지만, 시세·임대차 확인 없이는 공격적으로 평가하기 어려운 오피스텔입니다.
