의정부지방법원 2025타경64588. 고양시 일산동구 풍동 성원아파트 202동 8층 805호, 전용 84.39㎡ 아파트입니다. 현재 감정가와 최저매각가가 모두 362,000,000원인 신건입니다. 권리 기준일은 1999.05.28 신한은행 근저당권으로 잡히며, 그 이후 확인되는 임차권·근저당·압류·강제경매·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 결론만 놓고 보면, 낙찰자가 떠안을 인수금은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별도입니다. 같은 단지·동일면적 최근 거래 평균이 361,791,666원인데, 이번 신건 실질취득액은 362,000,000원입니다. 차이는 크지 않지만, 경매에서 기대하는 명확한 할인 구간은 아닙니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 551-34 성원아파트 202동 8층805호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.39㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 17층 중 8층 |
| 소유자 | 정유준 (2021.05.21 거래가 360,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 362,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 방세창 / 12,819,105원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 1999.05.28 신한은행 근저당권입니다. 강영숙 임차권등기는 전입일이 2002.01.17로 기준권리보다 늦고, 조계현 전입도 2025.04.03으로 후순위입니다. 따라서 확인된 임차·점유 관계 중 매수인이 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 판단
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조계현 | 2025.04.03 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 말소기준권리 이후 전입. 보증금은 확인되지 않으며 관계인·가장임차인 가능성 확인 필요. |
| 강영숙 | 2002.01.17 / 2001.12.04 | 90,000,000원 | 없음 | 배당요구 2004.02.12 | 아님 | 등기부 임차권등기상 확인되나 전입신고가 말소기준권리 이후라 매수인 인수 대상은 아님. |
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없습니다. 확인되는 사람은 2명이고, 이 중 매수인이 보증금을 승계할 임차인은 0명입니다.
③ 시세 비교 — 신건은 할인 구간이 아니다
성원2차 동일면적 84.39㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 361,791,666원, 최저는 322,500,000원, 최고는 395,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.39㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 84.39㎡ | 2 | 322,500,000원 |
| 2025.09 | 84.39㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 84.39㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2025.05 | 84.39㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.11 | 84.39㎡ | 11 | 395,000,000원 |
| 2024.09 | 84.39㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2024.09 | 84.39㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2024.05 | 84.39㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2024.02 | 84.39㎡ | 3 | 362,000,000원 |
| 2024.02 | 84.39㎡ | 2 | 362,000,000원 |
| 2024.02 | 84.39㎡ | 2 | 362,000,000원 |
| 평균 | 84.39㎡ | 12건 | 361,791,666원 |
최저매각가 362,000,000원은 실거래 평균 대비 100.1%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액도 362,000,000원입니다. 즉 권리 인수 때문에 총액이 늘어나는 물건은 아니지만, 신건 자체가 시세 평균보다 의미 있게 낮지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,868,000원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 50,000,000원 | 50,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 186,132,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 84,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당권 | 223,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 49,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 15번 전세권 · 김경자 | 110,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 도이치파이낸셜 주식회사 | 77,190,337원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 20번 근저당권 · 북파주농업협동조합 | 156,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 21번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 143,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 신지혜 | 12,819,105원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 방세창 | 12,819,105원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 17번 가압류 · 방세창 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권액 합계 1,458,228,547원 중 356,132,000원이 배당되고, 미배당은 1,102,096,547원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 17층 아파트 중 제8층 제805호이며, 사용승인은 1998.02.25입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 6,944.0㎡, 공시지가 1,904,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 성원2차, 총 201세대, 동일면적 실거래 12건 기준 거래 범위는 322,500,000원~395,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가가 낮아 보이는 구조가 아닙니다. 실질취득 362,000,000원을 실거래 평균 361,791,666원과 비교해야 합니다.
- 임차인 확인. 조계현은 전입일이 2025.04.03으로 후순위이나, 보증금 미상 및 관계인 가능성이 있어 원본 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 확인. 강영숙 임차권등기는 보증금 90,000,000원으로 확인되지만 전입이 말소기준권리 이후라 인수 대상은 아닙니다.
- 세금 변수. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 명도. 점유자가 확인되는 사건이므로 인도명령·명도 협의 가능성을 입찰 전에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 중립
이 물건의 핵심은 명확합니다. 인수 0원입니다. 조계현 전입과 강영숙 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후라 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 다만 신건 최저가 362,000,000원은 동일면적 실거래 평균 361,791,666원과 거의 같습니다. 따라서 “권리가 깨끗하니 바로 싸다”가 아니라, 권리는 합격, 가격은 중립으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득액과 실거래 평균의 차이로 해야 합니다.
