의정부지방법원 2025타경64596. 고양시 덕양구 행신동 소만마을아파트 103동 10층 1006호입니다. 이용상태는 아파트이고, 최승만 씨가 2006.06.21 거래가 83,500,000원으로 취득한 뒤 현재 경매가 진행 중입니다. 권리분석의 핵심은 단순합니다. 임차인은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 후순위 근저당·가압류가 많아도 낙찰자가 그 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건은 “권리상 깨끗하다”와 “가격상 유리하다”를 분리해서 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 288,000,000원입니다. 시세 비교 없이 감정가 100% 신건을 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 경매를 신청한 채권자의 청구액은 263,993,520원인데, 현 회차 배당 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 잡혀 있습니다. 앞선 권리들이 매각대금을 모두 흡수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 796 소만마을아파트 제103동 제10층 제1006호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 충경로 149 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최승만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스비2506유동화전문유한회사 / 263,993,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만, 채권은 무겁다
임차인 없음. 매수인에게 인수되는 임대차 보증금은 없습니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그래서 이 물건의 권리 리스크는 “낙찰자가 떠안는 권리”보다, 배당에서 앞선 권리들이 매각대금을 모두 가져가는 구조에 있습니다.
② 가격 관점 — 신건 2.88억은 ‘검증 전 가격’
현재 회차는 유찰 0회, 최저매각가 288,000,000원입니다. 감정가 100% 그대로 출발하는 신건이므로, 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 물건의 실질취득 기준은 최저가 288,000,000원 + 인수 0원 = 288,000,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 288,000,000원 | 0원 | 288,000,000원 | 1,007,367,278원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 230,400,000원 | 0원 | 230,400,000원 | 1,064,160,878원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 184,320,000원 | 0원 | 184,320,000원 | 1,109,595,758원 |
낙찰가가 내려가면 매수인 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 채권자 입장에서는 미배당이 커집니다. 현 회차에서도 채권총액 1,290,535,278원 중 배당 가능액은 283,168,000원이고, 1,007,367,278원이 미배당으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 한국주택은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이재현 | 채권액 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 교보생명보험주식회사 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 64,740,000원 | 64,740,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 신한생명보험주식회사 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 신한생명보험주식회사 | 35,100,000원 | 35,100,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 104,400,000원 | 27,328,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 16,800,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 114,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 43,200,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 제이에스소셜대부주식회사 | 37,500,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당권 · 주식회사예가람저축은행 | 192,000,000원 | 0원 |
| 을구 24번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 204,000,000원 | 0원 |
| 을구 26번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 28번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 55,200,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 4,283,159원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 23,312,119원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 288,000,000원 가정 배당표입니다. 채권총액 1,290,535,278원 중 채권자 배당은 283,168,000원, 미배당은 1,007,367,278원입니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 행신고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 환경입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 강매역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕, 제103동 제10층 제1006호입니다. 사용승인일은 1995.12.19입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비를 갖추었습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행신지구), 과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 현재 분석상 임차인은 없습니다. 다만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다. 배당표가 달라질 수 있으므로 세금 우선권 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 신건 최저가가 감정가 100%입니다. 같은 단지·같은 면적의 실거래와 매물 호가를 대조하지 않으면 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 관리비 확인. 아파트는 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 남을 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 소유자 또는 점유자가 있으면 인도명령·명도 절차를 고려해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 권리 결론은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원입니다. 후순위 근저당과 가압류가 많아도 매수인이 그 채무를 승계하는 구조는 아닙니다. 그러나 가격 결론은 아직 보수적으로 봐야 합니다. 현재는 신건이고 최저가가 감정가와 같은 288,000,000원입니다. 채권총액은 1,290,535,278원, 현 회차 미배당은 1,007,367,278원입니다. 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
