의정부지방법원 2025타경64597. 파주시 야당동 청우하이츠 108동 4층 402호, 전용 59.57㎡ 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2014년 8월 29일 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 792,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후의 압류 5건, 정지상의 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

정지상은 2020년 7월 28일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 7월 6일입니다. 모두 2014년 말소기준권리보다 늦으므로 임차인 분석에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션과 모든 유찰 시나리오는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 이 사건은 여기서 끝내면 안 됩니다. 별도 명세서 기재에는 정지상이 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인”이고, 보증금 165,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 명시돼 있습니다. 즉 대항력 판정·배당 계산과 명세서 문구가 정면으로 어긋납니다. 이 불일치는 임의로 한쪽을 선택해 해소할 수 있는 문제가 아니라, 입찰 전 매각물건명세서 원문과 임차권등기명령 기록을 직접 대조해야 하는 중대한 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 수협 근저당

말소기준권리는 2014.08.29. 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 같은 권리에 관해 2014.10.02. 일부포기 등기가 있으나, 제공된 권리분석은 이 근저당권을 여전히 유효한 말소기준권리이자 매각으로 소멸하는 권리로 판단합니다. 후순위 우리은행 근저당권은 2020.07.27. 해지로 말소됐습니다.

2021년 이후 국·파주시·서울특별시·서울특별시 강서구·인천광역시 서구의 압류 5건이 순차적으로 등기됐고, 2023.11.15. 정지상의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 임차권등기 보증금은 165,000,000원이며 건물 전부를 범위로 합니다. 2025.10.30.에는 정지상이 채권자로서 이 사건 강제경매개시결정을 받았습니다.

② 임차인 분석 — 계산 결과와 명세서 기재를 분리해서 봐야 한다

정지상은 이 사건 신청채권자이자 해당 호수 주소를 둔 임차권자로 등기돼 있습니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 제기돼 있으나, 이것만으로 임차권의 효력을 부정할 수는 없습니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령 결정문과 배당요구 서류를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 권리와 별개로 신건 가격도 높다

청우하이츠108동109동의 최근 실거래 4건은 140,000,000원부터 230,000,000원까지이며, 평균은 167,500,000원입니다. 이 사건 최저가 204,000,000원은 실거래 평균의 121.8%입니다. 배당 계산대로 인수액을 0원으로 적용해도 실질취득액은 204,000,000원이므로, 평균 시세보다 높은 가격에 취득하는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

총 채권액 1,113,126,700원 중 채권자 배당액은 200,344,000원, 미배당액은 912,782,700원입니다. 신청채권자 정지상의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 인수액은 계속 0원

모든 시나리오에서 정지상의 신청채권 배당은 0원이고, 신청채권은 충족되지 않습니다. 그럼에도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 보증금 165,000,000원이 유찰 때마다 매수인에게 승계돼 실질취득액이 보증금 수준으로 고정된다고 단정할 근거는 이 계산표에 없습니다. 반대로 명세서 문구는 미배당 보증금 승계를 경고하므로, 서류 충돌을 해소하기 전에는 어느 시나리오도 안전한 최종값으로 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 일산직업능력개발원 북측 근거리에 있으며, 다세대주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 도시근교 혼합지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 근거리에 야당역(경의중앙선), 서측 근거리에 경의로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 급배수·위생·난방·도시가스 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며, 토지거래계약 허가구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 부속 공간. 지하층에 창고가 있는 것으로 탐문조사됐습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본도 4건으로 많지 않아, 대단지 아파트보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문. “대항 가능한 임차인·미배당 보증금 인수” 문구의 정확한 대상과 법적 근거를 확인하세요.
• 임차권등기명령 기록. 정지상의 임대차계약일, 실제 전입·점유 유지 여부, 보증금 지급 증빙과 임차권등기 경위를 대조하세요.
• 배당요구·채권 관계. 신청채권자 정지상과 임차권자 정지상이 동일한 점, 청구액 165,126,700원과 보증금 165,000,000원의 관계를 확인하세요.
• 선순위 근저당. 2014년 수협 근저당의 일부포기 범위와 공동담보목록을 등기 원문으로 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
• 가격 상한. 계산상 인수 0원을 적용해도 신건 실질취득액은 실거래 평균의 121.8%입니다. 감정가가 곧 시세라는 전제로 입찰하지 마세요.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·창고. 미납 관리비와 지하층 창고의 사용권·귀속 관계를 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘서류 충돌’을 해소해야 한다

이 사건의 배당표만 보면 결론은 간단합니다. 선순위 수산업협동조합중앙회 근저당권이 매각대금 대부분을 흡수하고, 정지상에게는 0원이 배당되지만 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차뿐 아니라 1·2회 유찰 시에도 같은 구조입니다.

그러나 명세서 관련 기재는 정지상을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 적고, 미배당 보증금 잔액의 승계를 경고합니다. 두 판단은 동시에 참일 수 없으므로, 이 사건은 단순한 “인수 0원 물건”으로 분류할 수 없습니다. 더구나 계산상 인수액을 0원으로 잡아도 실질취득액 204,000,000원은 실거래 평균 167,500,000원의 121.8%입니다.

권리판정은 보류, 신건 가격은 비쌈. 매각물건명세서·임차권등기명령·배당요구 서류를 직접 대조해 대항력과 승계 여부를 확정하기 전에는 응찰을 서두를 이유가 없습니다.