의정부지방법원 2025타경64598. 경기도 고양시 일산서구 일산동 ‘현대홈타운’ 103동 17층 1702호, 전용 84.9736㎡ 아파트입니다. 등기 흐름은 오래된 근저당·카드사 가압류·압류·후순위 담보권이 촘촘히 이어져 복잡해 보이지만, 경매 매수인이 실제로 떠안을 핵심 인수액은 0원으로 정리됩니다. 확인된 점유자 편성혜 씨는 전입일이 2016.11.15로, 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
문제는 권리보다 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가 4.16억이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 같은 단지·같은 면적 최근 실거래 평균은 382,083,333원입니다. 신건 최저가는 이 평균의 108.9%로, 권리상 안전하더라도 가격 메리트는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 645 현대홈타운 제103동 제17층 제1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9736㎡ · 25층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 조중옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 416,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 강남파이낸스대부 / 60,663,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인 인수 없음
말소기준은 2001.10.17 신촌사료주식회사 근저당권으로 계산되어 있습니다. 이후의 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정, 후순위 전세권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 편성혜 씨는 전입일이 2016.11.15로 기준일보다 늦어 매수인에게 보증금 인수로 넘어오는 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 편성혜 | 2016.11.15 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
같은 단지(일산1차현대홈타운, 341세대·2001.03.30 사용승인) 동일 면적 전용 84.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2024년 9월부터 2026년 3월까지의 거래로 비교했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.97㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 2 | 348,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 21 | 380,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 14 | 418,000,000원 |
| 2025.04 | 84.97㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2025.03 | 84.97㎡ | 23 | 425,000,000원 |
| 2025.02 | 84.97㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2025.02 | 84.97㎡ | 22 | 369,000,000원 |
| 2025.02 | 84.97㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 22 | 375,000,000원 |
| 2024.09 | 84.97㎡ | 20 | 380,000,000원 |
| 2024.09 | 84.97㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 382,083,333원 |
최근 실거래는 348,000,000원~425,000,000원 범위이고, 평균은 382,083,333원입니다. 감정가 416,000,000원은 평균보다 33,916,667원 높습니다. 즉 신건에서 최저가 그대로 낙찰받으면 권리는 깨끗해도 시세 평균보다 비싸게 사는 셈입니다.
④ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,560,000원 |
| 1. 근저당 · 신촌사료주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 근저당 · 일산농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 근저당 · 일산농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김현진 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 근저당 · 김현진 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 7. 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,565,563원 | 10,565,563원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,621,981원 | 26,621,981원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,449,754원 | 4,252,456원 |
| 후순위 미배당 | 99,205,003원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 416,000,000원 가정 시 채권총액 517,842,301원 중 409,440,000원이 배당되고, 미배당은 108,402,301원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산초등학교 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 일산역(경의중앙선·서해선)이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 건물 중 17층 1702호이며, 사용승인일은 2001.03.30입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 대지 11,048.0㎡, 공시지가 2,455,000원/㎡, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 341세대 단지로 실거래 표본은 12건 확인되지만, 거래가는 348,000,000원~425,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가가 실거래 평균의 108.9%입니다. 응찰가 상한은 평균 실거래보다 보수적으로 잡아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 416,000,000원, 1회 유찰 시 332,800,000원, 2회 유찰 시 266,240,000원입니다.
- 임차인 확인. 편성혜 씨는 대항력 없음으로 보이나, 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본과 주민등록 전입내역을 재확인하세요.
- 후순위 권리. 강남파이낸스대부의 후순위 근저당과 전세권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기부 원본의 말소 대상 표기를 대조하세요.
- 관리비 체납. 입주자대표회의 가압류 청구금액 10,229,000원이 확인됩니다. 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리사무소에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·명세·현황·실거래 자료를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류와 현장 점검은 필수입니다.
맺으며 — “권리 안전”보다 “가격 보수”가 먼저다
이 물건은 대항력 있는 임차인이 확인되지 않고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 보면 입찰 장벽은 낮은 편입니다. 그러나 신건 최저가 4.16억은 최근 실거래 평균 3.82억보다 높습니다. 권리가 깨끗하다고 곧바로 싸지는 않습니다. 이번 사건의 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 최소한 실거래 평균 대비 할인폭이 확보되는 회차에서 접근해야 매수 후 환금성 리스크를 줄일 수 있습니다.
