인천지방법원 2025타경2472. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 에이동 2층 245호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 109,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 53,410,000원입니다. 권리의 기준점은 2020년 2월 11일 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 91,200,000원입니다. 이후 2025년 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유자 최순임의 전입일은 2023.09.13입니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증금 액수가 미상이라도 이 사건 자료상 대항력은 없고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2472 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 2층245호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 10층 건물 내 2층 245호 |
| 소유자 | 전가람 · 거래가액 132,948,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 69,224,571원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
말소기준권리는 2020.02.11 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 91,200,000원이고 채무자는 전가람입니다. 2025.06.23 하나은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
갑구에는 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준 적용 대상임을 기재하고 있습니다. 다만 이 사건 자료의 매각물건명세서상 매수인에게 명시적으로 인수되는 권리는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최순임 | 2023.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최순임의 전입일 2023.09.13은 말소기준인 2020.02.11보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 확정일자와 보증금, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 53,410,000원으로 감정가 109,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 37,387,000원, 4회 유찰 시는 26,170,900원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 91,200,000원 | 52,048,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,410,000원 가정 시 하나은행 근저당 채권최고액 91,200,000원 중 52,048,620원이 배당되고, 미배당액은 39,151,380원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 소재 양촌역(김포골드라인) 북동측 인근이며, 주변에는 업무시설·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 245호입니다.
- 도로. 서측 약 23미터, 북측 약 12미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최신 실거래를 확인해야 합니다.
- 임차 보증금 확인. 최순임은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현행 상태와 관련 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준 하나은행 채권은 39,151,380원이 미배당되지만 자료상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
- 관리비·세금. 당해세·임차인 최우선변제·미납 관리비 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 최순임은 2023년 전입이라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리도 해당사항 없으며, 예상 배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 109,000,000원에서 53,410,000원까지 내려왔지만 최신 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류입니다.
