인천지방법원 2025타경2571. 김포 장기동 ‘청송마을모아미래도엘가’ 501동 22층 2202호, 전용 84.9286㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 430,000,000원으로, 아직 유찰 없는 신건입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있고, 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 가격입니다. 같은 단지 유사 면적 최근 실거래 평균이 409,000,000원인데, 신건 최저가는 그보다 105.1% 수준입니다.
등기 흐름은 복잡해 보이지만 결론은 단순합니다. 말소기준은 2014년 우리은행 근저당이고, 이후 신한은행·우리은행·더블저축은행 근저당, 카드사·기술보증기금·케이뱅크 가압류, 국민건강보험공단·김포시 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 선순위 임차인이 없고 인수금액이 없기 때문에 권리분석 난도는 낮습니다. 다만 깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2571 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1869-5 청송마을모아미래도엘가 501동 22층2202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9286㎡ · 25층 중 22층 |
| 소유자 | 이현아 (2019.11.15. 매매, 거래가액 286,750,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 218,275,343원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다. 2014년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 따로 떠안을 등기상 부담은 0원으로 보는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 평균 실거래보다 높다
청송마을모아미래도엘가, 전용 84㎡대 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 390,000,000원~424,000,000원 사이에 분포하고, 평균은 409,000,000원입니다. 현재 최저가 430,000,000원은 이 평균의 105.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.93㎡ | 22 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 22 | 395,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.82㎡ | 20 | 418,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 11 | 424,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 11 | 417,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 20 | 412,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 8 | 405,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 12 | 409,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 18 | 403,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 409,000,000원 |
감정가 430,000,000원은 실거래 최고가 424,000,000원보다도 높습니다. 물론 22층 물건이라는 점은 장점이지만, 같은 22층 실거래도 2026년 5월 420,000,000원, 2026년 4월 395,000,000원이 있습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 108,120,000,000원 | 423,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 261,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 26,480,338원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 28,979,278원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 7,270,618원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
430,000,000원 매각 가정 시 집행비용 6,700,000원을 제외한 423,300,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장기중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 25층 건물 중 22층이며 위생·급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 속하며, 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있습니다.
- 환금성. 2014.06.16. 준공, 1,060세대 단지로 거래 표본은 확인되지만 최근 실거래 범위가 390,000,000원~424,000,000원으로 가격 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 상한 확인. 신건 최저가가 실거래 평균보다 높습니다. 감정가가 곧 적정가라는 전제는 버려야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 344,000,000원, 2회 유찰 시 275,200,000원입니다. 권리가 깨끗한 만큼 가격이 승부처입니다.
- 후순위 미배당 확인. 선순위 근저당 배당 후 후순위 권리자에게 미배당이 발생합니다. 소멸 권리라도 이해관계가 복잡할 수 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 인수는 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 보류”
이 물건의 권리분석 결론은 깔끔합니다. 임차인 없음, 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음, 매수인 인수 0원입니다. 하지만 신건 최저가 430,000,000원은 실거래 평균 409,000,000원을 넘고, 실거래 최고가 424,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크가 아니라 가격 리스크를 보는 물건입니다. 권리는 합격입니다. 다만 신건 응찰은 보수적으로, 시세보다 낮은 구간에서만 실질적인 매수 메리트가 생깁니다.
