인천지방법원 2025타경2854. 부천시 원미구 심곡동 한마음빌리지 1층 101호로, 집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김인규이며 2019.04.15 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021.02.23 소유권이전등기를 마쳤습니다. 권리분석의 기준점은 2013.04.11 설정된 국민은행 근저당권 86,400,000원입니다. 이후 광주은행 가압류 11,770,945원, 에스비아이저축은행 가압류 44,311,993원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 기준 실질취득액은 낙찰가 72,520,000원 + 인수 0원 = 72,520,000원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, 점유·명도 상태는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2854 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 130-16 한마음빌리지 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 원미로31번길 13 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 46.27㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 김인규 · 2021.02.23 소유권이전(2019.04.15 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 39,826,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.04.11 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 김형구가 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했고, 국민은행은 채권최고액 86,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 김인규에게 상속으로 소유권이 이전됐으며, 2023년 광주은행·에스비아이저축은행의 가압류와 2025년 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 55.8%라는 숫자보다 ‘비교 가능성’이 먼저다
한마음빌리지는 11세대, 2001.06.14 준공 단지입니다. 제공된 최근 거래는 2025.08 전용 55.92㎡ 4층의 130,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가도 모두 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 55.92㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.92㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
최저가 72,520,000원은 이 최근 거래금액의 55.8%입니다. 숫자만 보면 상당한 차이가 있지만, 본건 전용면적은 46.27㎡이고 비교 거래는 55.92㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐이어서 “시세보다 44% 싸다”처럼 단정하는 것은 부적절합니다. 이 물건의 가격 메리트는 분명 검토할 만하지만, 동일하거나 유사한 면적대의 추가 거래 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,705,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 86,400,000원 | 70,814,640원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 11,770,945원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 44,311,993원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,520,000원을 매각가로 가정하면 채권자 총 청구액 142,482,938원 중 70,814,640원이 배당되고, 71,668,298원이 미배당으로 남는 구조입니다. 국민은행 배당액은 채권최고액 기준 추정이며 신청청구액 39,826,725원은 현재 회차 시뮬레이션에서 충족됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 71,668,298원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 93,032,690원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 35,534,800원 | 34,495,174원 | 107,987,764원 |
현재 회차에서는 국민은행의 신청청구액 39,826,725원이 충족되는 시나리오입니다. 3회 유찰 시에도 신청청구액은 충족되지만, 4회 유찰 시에는 예상 배당액 34,495,174원으로 신청청구액에 미달하는 시나리오입니다. 채권자의 미배당액이 늘더라도 명시된 인수권리가 없는 한 그 차액 자체가 매수인의 부담으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 소재 수도권지하철1호선 부천역 동북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택 등이 주를 이루는 후면 주택지대입니다.
- 교통. 서남측 직선거리 약 450m 지점에 수도권지하철1호선 부천역이 있고, 인근 부일로의 광역버스 및 노선버스 정류장을 이용할 수 있어 대중교통 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 소로3류와 접하고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 223.3㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 2,647,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 집합건축물대장상 다세대주택이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 건물이며 최근 거래 표본도 1건이라, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적일 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 다시 대조하세요.
- 시세 표본 보강. 130,000,000원 거래는 전용 55.92㎡로 본건 46.27㎡와 다릅니다. 동일 면적대 또는 인근 유사 다세대의 최근 거래를 추가 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 권리 외에 내부 상태·1층 선호도·소규모 단지 환금성 등이 가격에 반영됐는지 확인할 필요가 있습니다.
- 명도·내부 상태. 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비와 명도 비용이 별도로 발생할 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 71,668,298원은 배당 부족액이지 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 추가 검증”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 권리상 실질취득액은 72,520,000원으로 단순합니다. 감정가 148,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 가격이 49%까지 내려온 것도 눈에 띕니다.
다만 시세 판단은 한 단계 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 거래금액 130,000,000원은 본건보다 넓은 전용 55.92㎡의 단 1건 거래입니다. 금액상 현재 최저가는 그 거래의 55.8%지만, 이를 그대로 “시세의 55.8%”라고 받아들이기는 어렵습니다. 여기에 11세대 소규모 다세대, 내부 미확인, 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다. 권리는 합격, 가격은 유사 면적 실거래와 현장 상태를 확인한 뒤 최종 판단하는 물건입니다.
