인천지방법원 2025타경2939. 경기도 부천시 원미구 약대동 하나베스트빌 나동 202호, 전용면적은 별도 기재되지 않았고 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 박연숙이고, 2019년12월2일 매매를 원인으로 2020.01.23 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 2021.03.12 국의 압류가 설정되어 현재 권리분석상 말소기준으로 잡혀 있으며, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리상 가장 큰 변수는 등기부상 2025.12.31 설정된 을구 7번 임차권등기와 그 기초가 된 대항력 있는 임차관계입니다.
특히 송원근은 임차보증금 135,000,000원, 전입일 2020-01-30, 확정일자 2020-01-02이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 회차 배당에서 우선변제로 60,228,680원이 배당되고 74,771,320원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 최저가 61,740,000원만 비교하는 것은 실질비용을 과소평가하는 방식입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 132-9 하나베스트빌 나동 2층 202호 |
| 등기상 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 132-9, 133-51, 133-53 하나베스트빌 제나동 · 경기도 부천시 원미구 중동로364번길 22 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중(폐문부재로 내부확인 못함) |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 송원근 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘인수 임차인’이 핵심
말소기준으로 계산된 권리는 2021.03.12 국의 압류입니다. 이후 2021.12.08 주택도시보증공사 가압류, 2022.06.17 압류, 2023.08.17 부천시 압류, 2023.12.11 압류, 2025.07.22 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2019년12월21일 임대차계약과 2020.01.30 전입을 기초로 한 임차인 권리는 별도로 살펴야 합니다.
② 임차인 분석 — 실질취득을 결정하는 구간
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 정현경 | 2020-01-30 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 인수 가능성 보증금 미상 추가확인 |
| 송원근 | 2020-01-30 | 2020-01-02 | 135,000,000원 | 대항력 있음 인수 가능성 우선변제권 배당요구 |
③ 시세 비교 — 최저가는 싸 보이지만, 실질취득이 문제
하나베스트빌(132-9)은 총 16세대, 사용승인일은 2003-03-11입니다. 동일 물건지에 대한 최근 거래는 2025.04 / 59.87㎡ / 4층 / 150,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 59.87㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
최저매각가 61,740,000원은 최근12개월 평균 150,000,000원의 41.2%입니다. 다만 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 송원근의 인수액 74,771,320원을 더하면 실질취득은 135,000,000원 수준으로 올라가 최근 거래 150,000,000원과의 차이가 크게 줄어듭니다. 더욱이 정현경 보증금이 미상이라 추가 인수 가능성까지 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 임차인 송원근 보증금 (우선변제) | 135,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 송원근 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 현재 회차에서는 송원근 보증금 부족분 74,771,320원이 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 61,740,000원 | 74,771,320원 | 60,228,680원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,218,000원 | 92,959,924원 | 42,040,076원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,252,599원 | 105,691,948원 | 29,308,052원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약대초등학교 남서측 인근이며 주위는 다세대주택·연립주택·단독주택·주상용 건물 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 202호이며, 사용승인일은 2003.3.11.입니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 총 16세대의 소규모 물건지이고 최근12개월 실거래는 1건, 150,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 61,740,000원은 최근12개월 평균 150,000,000원의 41.2%지만, 대항력 임차인 인수 때문에 실질취득은 훨씬 높습니다.
- 송원근 인수액 확인. 현재 회차 배당표상 74,771,320원이 매수인 인수입니다. 이 금액이 실질부담을 결정합니다.
- 정현경 보증금 확인. 전입으로 대항력 있음이 표시되어 있으나 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 가장임차인 의심 여부 확인. 송원근이 등기부상 권리자 및 경매개시결정 채권자와 동일하다는 주의사항이 있어 관계인 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순위 및 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 명도·현장 확인. 감정평가서상 폐문부재로 내부확인을 하지 못했습니다. 실제 점유관계와 건물 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 41.2% ≠ 실질취득 41.2%”
이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 126,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 61,740,000원까지 내려왔고, 최근12개월 거래도 150,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 송원근 보증금 135,000,000원 가운데 현재 회차에서 74,771,320원이 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 어느 수준에서 결정되는가”입니다. 더구나 정현경은 대항력이 있으나 보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류 4건과 주택도시보증공사 5,224,000,000원 가압류까지 있어 단순 가격 메리트만으로 접근하기 어렵습니다.
결론은 C급의 권리·가격 복합 리스크 물건입니다. 현재 최저가가 낮아 보이는 만큼 임차인 보증금과 인수 구조를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 특히 정현경 보증금 확인 전에는 실질취득을 단일 숫자로 확정하면 안 됩니다.
