인천지방법원 2025타경2977. 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 571에이호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 임종용이며, 말소기준은 2022.05.27 수협은행 근저당권 81,600,000원입니다. 이후 2025년 신한자산신탁의 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현황조사상 점유자는 주식회사 아이에이치와 허재화 두 곳입니다. 각각 보증금 3,000,000원, 월차임 150,000원으로 조사됐고, 전입일은 각각 2024.06.24와 2023.09.21입니다. 두 전입일 모두 말소기준일인 2022.05.27보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2977 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 571에이호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 임종용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 81,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준권리 | 2022.05.27 수협은행 근저당권 · 채권최고액 81,600,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 최초 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.05.27 임종용 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤인 2025.05.30 신한자산신탁 주식회사 가압류 102,414,400원과 2025.07.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 없습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이에이치 | 2024.06.24 | 3,000,000원 | 150,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재화 | 2023.09.21 | 3,000,000원 | 150,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입신고는 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 이 자료 기준으로는 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 점유자는 2명이며, 보증금을 중복 합산할 요소도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 81,600,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 102,414,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,700,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,546,600원 후 수협은행에 62,153,400원이 배당되고, 신한자산신탁 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권액 184,014,400원 중 채권자 배당액은 62,153,400원, 미배당은 121,861,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
현재 회차에서 채권 미배당은 121,861,000원입니다. 3회 유찰 시 가정 매각가는 44,590,000원, 미배당은 140,627,020원으로 늘고, 4회 유찰 시 가정 매각가는 31,212,999원, 미배당은 153,763,235원까지 커집니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수금액이 아니라 채권자 측 배당 부족액입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근이며, 주변에는 같은 유형의 지식산업센터와 주상복합부동산이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 중 5층 571에이호입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내벽은 페인트 마감 등이며 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 화재경보기, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 평지이며 지식산업센터·창고 및 지원시설 부지로 이용되고, 동측으로 중로의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 대조. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어, 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 주식회사 아이에이치와 허재화의 실제 점유 범위와 현재 점유 상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 대항력 기준 재확인. 두 점유자의 전입일은 모두 2022.05.27 말소기준 이후라 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 121,861,000원의 채권 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 떠안는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 사용현황과 관련 이용조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.05.27 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 점유자 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 130,000,000원 감정가에서 2회 유찰돼 최저가가 63,700,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 저가라고 평가할 수 없습니다. 특히 이미 두 차례 유찰된 만큼 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해서 판단해야 합니다. 이 사건은 권리상 인수는 없지만, 현재 49% 가격의 적정성 검증이 핵심인 지식산업센터입니다.
