인천지방법원 2025타경3086. 경기도 부천시 소사구 송내동 561-14 성도빌라 지층지02호에 대한 임의경매입니다. 등기상 현재 소유자는 최윤아이고, 경매개시결정은 2025.08.27 접수되었습니다. 말소기준권리는 2013.05.07 설정된 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권이며, 채권최고액은 33,840,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
가격은 이미 두 번의 유찰을 거쳤습니다. 현재 최저매각가는 34,790,000원으로 감정가 71,000,000원의 약 49%입니다. 확인되는 최근 12개월 실거래는 125,000,000원으로, 현재 최저가는 그 금액의 27.8%입니다. 다만 비교 거래는 1건이고 거래 면적이 39.54㎡, 대상 면적은 37.06㎡이므로 개별 호수·면적 차이를 감안한 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3086 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 561-14 성도빌라 지층지02호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로149번길 21 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 37.06㎡ · 지층지02호 |
| 소유자 | 최윤아 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 34,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 16,611,897원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수 부담이 없다
임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준권리는 2013.05.07 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권이며, 2025.08.27 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 실거래 평균보다 낮다
동일 물건 유형의 확인 거래는 성도빌라가동 1건입니다. 거래 면적은 39.54㎡, 거래층은 1층, 거래시점은 2022.05, 거래가는 125,000,000원입니다. 대상 물건의 기준 면적은 37.06㎡로 면적이 완전히 동일하지 않으므로 단순 금액 비교만으로 확정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 39.54㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.06㎡ 기준 물건 | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 34,790,000원은 확인된 최근 12개월 평균 125,000,000원의 27.8%입니다. 감정가 71,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 약 49% 수준입니다. 최근 확인 거래가 2022.05의 1건뿐이므로 최신 거래 흐름이 충분히 축적된 상황은 아니며, 거래 공백 자체를 리스크로 보고 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,026,220원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 33,840,000원 | 33,763,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 34,790,000원에서는 농협은행주식회사 근저당에 33,763,780원이 배당되고 76,220원의 미배당이 남습니다. 소유자 교부액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 중동역 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·판매시설·아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 지층 지02호이며, 위생설비·급배수설비·난방설비 등을 구비하고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·방화지구이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 토지는 정방형 평지이고 지목은 대입니다.
- 환금성. 성도빌라가동은 총 10세대이며 2001.06.28 준공입니다. 확인 거래는 1건뿐이어서 거래 유동성은 별도 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 2013.05.07 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 2025.08.27 접수되고 매각으로 소멸합니다.
- 인수 여부. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계. 임대관계가 미상이므로 현장점유 및 점유자 확인이 필요합니다. 대항력 임차인으로 단정할 수 있는 자료는 없습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 34,790,000원은 최근 12개월 평균 125,000,000원의 27.8%입니다. 다만 비교 거래가 2022.05 1건이므로 현재 시점의 실제 매매 가능가격을 따로 확인해야 합니다.
- 후속 회차. 3회 유찰 시 24,353,000원, 4회 유찰 시 17,047,100원으로 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 가격이 낮아질수록 농협은행 미배당액이 커지는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가 내용을 원본으로 확인하고 입찰하세요.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 76,220원 |
| 3회 유찰 시 | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 10,325,354원 |
| 4회 유찰 시 | 17,047,100원 | 16,340,252원 | 17,499,748원 |
맺으며 — “깨끗한 권리 + 유찰 후 가격”
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 정리되고, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리도 해당사항이 없어 권리분석의 핵심 위험이 비교적 단순합니다. 특히 현재 최저가 34,790,000원은 감정가 71,000,000원의 49%이고, 확인된 최근 12개월 실거래 평균 125,000,000원의 27.8%입니다.
다만 확인되는 거래가 2022.05의 1건뿐이며 대상 물건과 거래 면적이 다릅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 낮은 최저가가 아니라, 현재의 실제 상태와 점유관계가 가격 차이를 설명할 정도인지를 현장에서 검증하는 데 있습니다. 권리 부담은 낮고 가격 메리트는 크지만, 최종 입찰가는 실물 확인과 최신 시장성 검토를 거쳐 정하는 것이 적절합니다.
