인천지방법원 2025타경3352. 경기도 김포시 구래동 골든루체뷰1차 1층 106호 물건으로, 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 감정가는 747,000,000원이지만 현재 최저매각가는 366,030,000원으로 감정가의 49% 수준까지 조정된 상태입니다. 권리관계의 핵심은 2023.09.04 설정된 국민은행 근저당권이며, 이를 기준으로 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부상 2023.05.12 신탁등기는 이미 말소된 상태이고, 2023.09.04 소유권이전으로 김애숙 씨가 소유자가 되었습니다. 이후 국민은행 근저당권이 설정되었고 2025.08.22 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항이 없으며, 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-45 골든루체뷰1차 1층 106호 |
| 공부상 용도 / 현황 | 근린생활시설 / 공실 |
| 소유자 | 김애숙 |
| 감정가 / 최저가 | 747,000,000원 / 366,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 581,850,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 구조 | 2023.04.14 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하3층/지상10층, 제1층 106호 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현황은 공실이며, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항이 없습니다. 2023.09.04 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.08.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 신탁등기는 이미 말소된 상태이므로 현재 분석의 중심은 국민은행 근저당권과 경매 절차입니다.
② 가격·배당 구조 — 현재가가 낮아졌지만 시세 비교는 불가
실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 물건을 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 대신 현재 회차는 감정가 747,000,000원에서 366,030,000원으로 내려온 상태이며, 이는 감정가의 약 49%입니다. 현재 매각가를 기준으로 집행비용 약 5,924,420원이 먼저 차감되고, 국민은행 근저당권에 360,105,580원이 배당됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,924,420원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 672,000,000원 | 360,105,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 국민은행 근저당권의 채권최고액 672,000,000원 중 360,105,580원만 배당되어 311,894,420원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 배당 부족액입니다. 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 회차가 내려갈수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 국민은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 366,030,000원 | 49% | 360,105,580원 | 311,894,420원 |
| 3회 유찰 시 | 256,220,999원 | 34% | 251,833,905원 | 420,166,095원 |
| 4회 유찰 시 | 179,354,699원 | 24% | 176,043,733원 | 495,956,267원 |
모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 잔여는 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 김포시 구래동 나비초등학교 북서측 인근으로, 유사한 업무시설(오피스텔)·아파트단지와 근린생활시설이 형성된 일반 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 노선버스 정류장 및 김포골드라인 양촌역이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 물건을 판단할 때 공실 상태와 실제 사용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 2023.04.14 사용승인된 지하3층·지상10층 건물 내 제1층 106호이며, 1개 동에 업무시설(오피스텔) 252개 호와 근린생활시설 11개 호가 구성되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대이며, 준주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 포함되고 토지면적은 2,150.3㎡, 공시지가는 2,072,000원/㎡입니다.
- 관리·권리. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 주변 동일 용도·동일 규모의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현황 공실이므로 실제 점유 상태와 내부 상태, 시설 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설이므로 임의로 주거용이나 다른 용도로 가정하지 말고 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 상태이며 3회·4회 유찰 시 예상 매각가는 각각 256,220,999원·179,354,699원입니다. 회차별 가격과 매수 판단 기준을 사전에 정하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서 국민은행 근저당권 미배당이 311,894,420원 발생하므로, 매수인이 인수하지 않는 것과 채권자가 전액 배당받는 것은 별개의 문제임을 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰폭이 크다고 바로 시세 메리트는 아니다”
이 물건은 747,000,000원의 감정가에서 현재 366,030,000원까지 내려와 감정가 대비 약 49% 수준입니다. 권리 측면에서는 임차인 인수 문제가 없고 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 회차의 배당에서는 국민은행 근저당권 미배당이 311,894,420원 발생합니다.
따라서 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 “현재 용도와 공실 상태에서 실제 가치가 얼마인가”입니다. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 저렴하다고 단정하지 말고, 근린생활시설로서의 활용 가능성·공실 상태·현장 조건을 확인한 뒤 현재 366,030,000원과 이후 유찰 시나리오를 비교해 접근하는 것이 합리적입니다.
