인천지방법원 2025타경33674. 경기도 김포시 마산동 657-2 소재 1동 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층·3층·4층 주택입니다. 아파트형 단일 세대가 아니라, 여러 호실과 점유자가 얽힌 주상용 건물입니다. 권리 기준은 2019.12.27. 경인북부수산업협동조합의 근저당권이고, 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 장점은 숫자가 분명합니다. 최저매각가 1,640,222,900원 기준 예상배당에서는 채권 전액 배당 후 소유자 교부 547,525,513원이 남고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 단점도 분명합니다. 실제 임차인이 12명이고, 보증금이 확인되지 않는 점유자도 포함됩니다. 대항력은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 정리되지만, 입찰 전 호실별 점유·보증금·명도 협의 가능성은 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 657-2 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2층·3층·4층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 · 사용승인일 2019.12.23 |
| 토지 | 대 · 264.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,595,000원/㎡ |
| 소유자 | 강원심 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,640,222,900원 / 1,640,222,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 768,122,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2019.12.27. 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 경인북부수산업협동조합 명의로 설정됐고, 2025.09.29. 진성자산관리대부주식회사로 이전됐으며, 같은 날 웰컴저축은행주식회사 근질권 설정 내역이 붙어 있습니다. 등기상 가압류·압류·임차권등기는 모두 말소기준 이후의 권리로, 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 대항력보다 명도가 문제다
확인되는 실제 임차인은 12명입니다. 보증기관 승계나 대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 2019.12.27. 이후라 대항력은 없는 구조입니다. 다만 여러 호실에 점유자가 있고, 일부는 보증금이 확인되지 않아 명도 협의와 현장 확인이 중요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 | 101호 | 미상 | 500,000원 | 2020.12.17 / 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
| 강혜정 | 102호 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2022.12.12 / 2020.01.21 | 2025.06.24 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
| 박성민 | 102호 | 10,000,000원 | 600,000원 | 2025.06.02 / 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
| 심이섭 | 302호 | 미상 | 미상 | 2024.07.15 / 2024.08.28 | 2025.06.13 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
| 김형욱 | 201호 | 미상 | 미상 | 2020.02.19 / 미상 | 2025.06.24 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
| 안찬우 | 401호 | 미상 | 미상 | 2022.02.04 / 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
| 이성수 | 401호 | 미상 | 미상 | 2025.03.17 / 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
| 한태우 | 202호 | 100,000,000원 | 미상 | 2025.04.10 / 2025.03.25 | 2025.06.20 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
| 이수빈 | 202호 | 미상 | 미상 | 2025.04.10 / 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
| 황유정 | 401호 | 미상 | 미상 | 2025.03.17 / 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
| 오영 | 별지목록 기재 건물 2층 115.11㎡ 중 | 150,000,000원 | 미상 | 2022.02.03 / 2023.11.14 | 2024.03.04 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
| 이은혜 | 별지목록 기재 건물 3층 115.11㎡ 중 | 150,000,000원 | 미상 | 2024.05.20 / 2024.05.20 | 2025.06.12 | 대항력 없음 · 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 1,640,222,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,802,229원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 828,000,000원 | 828,000,000원 |
| 2. 가압류 · 제갈혁 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 29,895,158원 | 29,895,158원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 547,525,513원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,073,895,158원은 전액 배당되고, 부족액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 마산동 소재 마산파출소 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설·근린공원 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 김포골드선 마산역이 소재해 대중교통 사정은 무난합니다.
- 용도. 1층은 근린생활시설, 2층·3층은 201호·202호·301호·302호 주택, 4층 401호는 주택입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지 및 발신설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 264.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 상대보호구역 등이 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 확인. 101호·102호·201호·202호·301호·302호·401호 관련 점유자를 따로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이현숙·심이섭·김형욱·안찬우·이성수·이수빈·황유정은 보증금이 확인되지 않습니다.
- 배당요구자 확인. 강혜정·심이섭·김형욱·한태우·황유정·오영·이은혜의 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 면적·용도·철거 가능성·수익성 반영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 부분 확인. 1층 근린생활시설은 주거 임차인과 다른 명도·영업·원상회복 이슈가 생길 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,312,178,320원, 2회 유찰 시 1,049,742,656원입니다. 2회 유찰 시 배당 부족액 37,049,929원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 미납 공과금·당해세·관리비 성격의 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
권리상으로는 매수인이 떠안을 선순위 인수권리가 확인되지 않습니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 현재 회차에서는 채권 전액 배당 후 잔여도 남습니다. 이 부분만 보면 안정적입니다.
하지만 실무 난도는 낮지 않습니다. 1층 근린생활시설과 2~4층 주택이 결합된 주상용 건물이고, 실제 임차인이 12명입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 호실별 점유 확인, 명도 기간, 제시외 건물, 상가 부분 운영 가능성입니다. 결론은 권리는 양호, 명도·운영은 보수적으로 검토입니다.
