인천지방법원 2025타경33706. 김포시 양촌읍 양곡리 363의 퍼스트빌B 1동 5층 501호, 다세대주택입니다. 대상 면적은 52.68㎡로 실거래 비교 면적과 일치합니다. 감정가는 187,000,000원이고 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 91,630,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 49% 수준입니다.
권리의 출발점은 2016.05.02 설정된 고창군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025년의 동신금속 가압류·강제경매, 장종수 가압류, 2025년 말과 2026년의 압류 등은 자료상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 인수금액보다 현재 최저가와 실제 거래가격의 간격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33706 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 363 퍼스트빌비 1동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡1로 73-1 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상 평형 52.68㎡ · 실거래 비교 면적 일치 |
| 소유자 | 박범수 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 |
| 신청채권액 | 51,900,669원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인 | 2016.04.11 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.05.02 고창군수산업협동조합 근저당권입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음이며, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장점유 및 실제 임대차 여부는 별도 확인이 필요합니다.
등기부상 2025.04.15 동신금속 가압류, 2025.06.09 동신금속에 의한 강제경매개시결정, 2025.08.06 장종수 가압류, 2025.12.29 국 압류, 2025.12.31 김포시 압류, 2026.06.08 국민건강보험공단 압류는 자료상 모두 말소기준권리 이후 → 매각으로 소멸합니다. 과거 등기부상 이미 말소된 압류와 신탁등기도 현재 인수권리로 남지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래보다 크게 낮다
퍼스트빌B는 총 8세대이며 2016.04.11 사용승인되었습니다. 최근 실거래는 2026.03 48.33㎡ 3층 139,500,000원 1건이며, 이 거래는 대상 평형 52.68㎡와 면적 비교가 일치하는 자료로 정리되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 48.33㎡ | 3 | 139,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.68㎡ | 1건 | 139,500,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 139,500,000원입니다. 현재 최저매각가 91,630,000원은 이 가격의 65.7%로, 실거래 기준 약 47,870,000원 낮습니다. 감정가 187,000,000원과 현재 최저가 사이에도 95,370,000원의 하락폭이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,340원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 고창군수산업협동조합 | 156,000,000원 | 89,580,660원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 동신금속 | 50,302,806원 | 0원 |
| 3. 갑구 14번 강제경매개시결정 · 주식회사동신금속 | - | 0원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 장종수 | 58,938,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 매각대금 91,630,000원 가운데 집행비용 2,049,340원을 제외한 89,580,660원이 근저당에 배당되고, 채권 총액 265,240,806원 중 89,580,660원만 지급되어 175,660,146원의 미배당이 남는 구조입니다. 국세·지방세 당해세 및 기타 우선채권의 실제 반영에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 양곡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린시설·농경지 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호이며, 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 등 마감, 창호는 하이새시 창호입니다. 위생설비·급배수설비·도시가스·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형의 평탄한 토지로 현황 공동주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 왕복2차선도로 및 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역· 상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 중로3류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 따라서 아파트 단지형 물건과 비교하면 거래 표본이 적어 실거래 확인과 현장 검토의 중요성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저매각가 91,630,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 139,500,000원의 65.7%입니다. 최근 거래가 1건뿐이라는 점은 함께 반영해야 합니다.
- 권리. 2016.05.02 고창군수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 조세채권의 우선순위를 확인하세요.
- 점유. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 확정일자 여부를 현황조사서·현장확인으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 실거래 자료의 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “2회 유찰 뒤 가격은 좋아졌지만, 세금과 환금성은 별도 확인”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 최저매각가 91,630,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 139,500,000원보다 낮아 가격 메리트가 분명합니다. 둘째, 권리상 매수인 인수는 0원으로 정리되지만 국세·지방세 압류 3건과 임대관계 미상이라는 별도 확인사항이 있습니다.
따라서 이 물건은 가격만 보면 현재 회차가 유리한 유형입니다. 다만 총 8세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본이 1건뿐이어서 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다. 입찰 전에는 당해세 여부와 실제 점유관계를 확인한 뒤, 현재 최저가 91,630,000원과 비교 실거래 139,500,000원의 간격을 기준으로 응찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
