인천지방법원 2025타경33771. 부천시 소사구 범박동 ‘부천범박힐스테이트3단지’ 307동 1003호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인되고, 단지는 1,012세대·2004년 6월 25일 사용승인된 대단지입니다. 이번 사건은 오에스비저축은행이 549,859,666원을 청구해 진행 중인 임의경매 구조입니다. 말소기준은 2020년 9월 29일 오에스비저축은행 근저당권이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다.
다만 등기 흐름은 가볍지 않습니다. 2004년 이후 여러 근저당권이 설정·말소됐고, 2024년부터는 가압류·압류가 연속으로 붙었습니다. 신건 540,000,000원 기준 배당표를 보면 집행비용과 선순위 담보권 배당 후에도 후순위 채권자에게 미배당이 크게 남습니다. 즉 낙찰자가 떠안을 권리는 없지만, 채권이 감정가를 훨씬 초과한 과다채무 물건이라는 점은 명도·협의 국면에서 체감 리스크가 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33771 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범박동 155-1 부천범박힐스테이트3단지 제307동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 23층 건 중 10층 1003호 |
| 소유자 | 민선미 2분의 1 · 임성하 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 540,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오에스비저축은행 / 549,859,666원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 채권이 빽빽하다
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음이고, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 감정평가서 기타 참고사항에는 임대미상으로 기재되어 있으나, 별도 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 평균보다 높다
부천범박힐스테이트3단지의 최근 실거래 12건입니다. 표본에는 75.38㎡·84.92㎡·98.26㎡ 거래가 함께 포함되어 있으며, 평균 거래가는 531,250,000원입니다. 현재 최저가 540,000,000원은 이 평균의 101.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.92㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 13 | 550,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 23 | 585,000,000원 |
| 2026.03 | 75.38㎡ | 20 | 479,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 19 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 11 | 520,000,000원 |
| 2026.02 | 98.26㎡ | 16 | 585,000,000원 |
| 2026.02 | 75.38㎡ | 6 | 490,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 17 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 75.38㎡ | 8 | 488,000,000원 |
| 2026.01 | 75.38㎡ | 8 | 538,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 531,250,000원 |
최근 거래 범위는 479,000,000원~585,000,000원입니다. 최저가는 이 범위 안에 들어오지만, 평균과 비교하면 8,750,000원 높습니다. 신건에서 감정가 그대로 접근하면 ‘권리는 안전하지만 가격은 싸지 않은’ 입찰이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 540,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,800,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 164,400,000원 | 164,400,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 7. 을구 8번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 11,953,000원 | 11,953,000원 |
| 8. 을구 9번 근저당 · 주식회사리드코프 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 9. 을구 10번 근저당 · 주식회사리드코프 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 10. 을구 11번 근저당 · 주식회사리드코프 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 11. 을구 12번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 222,000,000원 | 25,247,000원 |
| 이후 채권자 미배당 | 1,055,179,277원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,784,132,277원 중 532,200,000원만 배당되고, 미배당은 1,251,932,277원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 범박동 소재 부천일신초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건 중 10층 1003호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 표시되어 있고 공시지가는 2,958,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,012세대 대단지이고 최근 12건의 실거래가 확인됩니다. 다만 거래 표본의 최저 479,000,000원과 최고 585,000,000원의 폭이 있어 층·면적·상태별 가격 차이를 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가가 실거래 평균의 101.6%입니다. 권리 인수가 없더라도 신건 감정가 입찰은 시세 대비 할인 매수가 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 432,000,000원, 2회 유찰 시 345,600,000원입니다. 가격 메리트는 유찰 이후에 분명해집니다.
- 임차인. 별도 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대미상으로 되어 있으므로 입찰 전 현황조사·명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수 확인됩니다. 당해세가 있으면 0순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 대단지 아파트는 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 명세서상 인수권리 해당사항없음이라는 점에서 권리분석 자체는 단순합니다. 그러나 신건 최저가 540,000,000원은 최근 실거래 평균 531,250,000원보다 높습니다. 게다가 신건 매각가를 가정해도 총 미배당이 1,251,932,277원으로 계산될 만큼 채권 구조가 무겁습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 감정가 신건 입찰보다 유찰 후 가격이 내려왔을 때 접근하는 편이 더 합리적입니다.
