인천지방법원 2025타경33841. 부천시 원미구 심곡동 ‘대준블루온’ 10층 1009호, 아파트로 등재되어 있으나 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건의 권리분석은 최저가 숫자만 보면 크게 왜곡됩니다. 실제 임차인은 신현희 1명이고, 점유개시 2021.06.04, 전입 2021.06.07, 확정일자 2021.06.15로 모두 말소기준권리인 2021.11.29 장순식 가압류보다 앞섭니다. 따라서 신현희는 대항력 있는 임차인이며 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
현재 최저가 124,460,000원에서 집행비용 2,542,440원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 121,917,560원이 배당되는 계산입니다. 보증금 170,000,000원 중 48,082,440원이 미배당되어 매수인 인수액이 되고, 낙찰가와 합친 실질취득은 172,542,440원입니다. 즉 최저가만 비교하면 시세 170,000,000원의 73.2%처럼 보이지만, 실제 취득부담은 시세의 약 101.5%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 10층 1009호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 10층 중 10층 · 43.55㎡ |
| 소유자 | 유경미 (2015.06.11. 소유권이전 · 거래가액 232,342,688원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 124,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신현희 / 170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.29. 갑구 13번 가압류 · 장순식 · 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2021.11.29. 장순식의 가압류 65,000,000원입니다. 그 이후의 양은정 가압류, 국·부천시 압류, 강제경매개시결정, 한화생명보험 가압류, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 신현희는 말소기준권리보다 먼저 점유와 전입을 갖췄기 때문에 별도입니다. 2023.07.05. 설정된 을구 3번 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 그 임차권에는 2021.06.04. 점유개시와 2021.06.07. 주민등록이 기재되어 있고 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액은 매수인 승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신현희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.07 / 2021.06.15 점유개시 2021.06.04 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 48,082,440원 |
신현희는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차 예상배당은 121,917,560원이므로 보증금 전액에는 미달합니다. 따라서 현재 계산상 48,082,440원이 매수인 인수입니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 실제 배당에서 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 커질 가능성도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1.24억이 아니라 1.73억으로 비교해야 한다
대준블루온은 80세대, 2014.01.02. 준공입니다. 비교 가능한 실거래 표본은 1건으로, 2021.07. 전용 39.33㎡ 9층이 170,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 금액도 170,000,000원으로 잡혀 있으나 표본 수가 1건이므로 시세 대표성은 제한적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 39.33㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
표면 최저가 124,460,000원은 비교 시세 170,000,000원의 73.2%입니다. 그러나 이 수치만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 48,082,440원을 더한 실질취득 172,542,440원은 비교 기준 170,000,000원보다 2,542,440원 높습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 124,460,000원 | 48,082,440원 | 172,542,440원 |
| 3회 유찰 · 34% | 87,122,000원 | 84,846,196원 | 171,968,196원 |
| 4회 유찰 · 24% | 60,985,399원 | 110,512,338원 | 171,497,737원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,542,440원 |
| 1. 임차인 신현희 보증금 | 170,000,000원 | 121,917,560원 |
| 2. 가압류 · 장순식 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양은정 | 59,920,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신현희 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 10,878,012원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,542,440원과 임차인 배당 121,917,560원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 48,082,440원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 실제 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 대준블루온은 80세대, 2014.01.02. 준공입니다.
- 입지. 부천역 북서측 인근으로, 주변에 중·소규모 공동주택과 업무시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 부천역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층이며 승강기, 지하주차장, 도시가스, 개별난방, 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 북측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교 표본이 1건에 불과하고 단지 규모도 80세대입니다. 가격 판단 때 단일 거래가를 절대적인 시세로 보지 말고 추가 현장 시세 대조가 필요한 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 124,460,000원은 비교 시세의 73.2%지만, 임차인 인수를 포함한 실질취득은 172,542,440원입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 신현희의 보증금 170,000,000원 중 현재 예상 미배당 48,082,440원이 매수인 인수로 남는 구조를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수 있으므로 당해세 우선배당이 실제로 발생하는지 확인해야 합니다. 선순위 세금이 배당액을 줄이면 임차보증금 인수액이 더 늘 수 있습니다.
- 임차인과 신청채권 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 신현희이므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 채권원인과 배당요구 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 임차인 인수액이 각각 84,846,196원, 110,512,338원으로 커져 실질취득 총액은 170,000,000원대에서 유지됩니다.
- 현장 시세 확인. 비교 실거래는 1건이므로 43.55㎡ 대상 물건의 층·상태·원룸형 수요를 반영한 현장 매물 및 거래사례 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1.73억 실질취득”이 본질
이 사건은 숫자만 보면 감정가 254,000,000원짜리 물건이 2회 유찰되어 124,460,000원까지 내려온 큰 폭 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인 신현희의 보증금이 170,000,000원이고, 현재 예상배당 후 부족분 48,082,440원을 낙찰자가 인수합니다. 그래서 현재 실질취득은 172,542,440원으로 다시 올라갑니다.
더 낮은 회차에서도 구조는 거의 바뀌지 않습니다. 3회 유찰이면 실질취득 171,968,196원, 4회 유찰이면 171,497,737원으로, 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 미배당액이 늘어납니다. 비교 실거래와 최근 12개월 평균이 각각 170,000,000원이라는 점을 기준으로 보면 현재 회차뿐 아니라 제시된 추가 유찰 시나리오에서도 실질취득이 비교 시세 아래로 내려가지 않습니다.
후순위 등기권리 대부분이 소멸한다는 점만 보고 안전형으로 평가해서도 안 됩니다. 이 사건의 결정적인 권리는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 표면가격은 할인됐지만 경제적 부담은 할인되지 않은 경매라는 점, 그리고 세금 우선배당과 신청채권자·임차인 동일인 관계까지 원본으로 확인해야 한다는 점을 종합하면, 현재 데이터 기준 평가는 D등급이 적절합니다.
