인천지방법원 2025타경33858. 부천시 원미구 심곡동 192-14의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호2는 주택, 기호3은 근린생활시설로 이용 중이며, 토지면적은 288.3㎡입니다. 기호3은 1층 일부와 2층·3층을 근린생활시설로 이용하고, 지하층은 공실로 조사됐습니다. 두 건물 모두 사용승인일은 1978.12.01입니다.
등기상 소유자는 김금주·조경희·조재완·조한준의 공유입니다. 핵심 말소기준은 2011.03.28 부천농업협동조합 근저당권 975,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 해당 근저당권과 후순위 근저당권들은 2024년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33858 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 192-14 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 288.3㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 이용 | 기호2 주택 · 기호3 근린생활시설(1층 일부, 2층, 3층) · 지하층 공실 |
| 사용승인일 | 1978.12.01 |
| 소유자 | 김금주 10분의 3 · 조경희 10분의 2 · 조재완 10분의 2 · 조한준 10분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 4,122,586,162원 / 2,020,067,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,230,578,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 기준점은 2011.03.28 설정된 부천농업협동조합 근저당권 975,000,000원입니다. 2013년 72,000,000원, 2015년 65,000,000원, 2020년 195,000,000원, 2023년 120,000,000원의 후순위 근저당권도 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2025.06.30 임의경매개시결정과 2025년의 추가 강제경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황영복(HUANG YINGFU) | 1층 | 35,000,000원 | 1,200,000원 | 2020.11.02 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
황영복(HUANG YINGFU)의 전입일은 2020.11.02로, 말소기준일 2011.03.28보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,020,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,600,670원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 부천농업협동조합 | 975,000,000원 | 975,000,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 부천농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 부천농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 을구 18번 근저당 · 부천농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 5. 을구 19번 근저당 · 부천농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 570,466,330원 |
현재 회차 2,020,067,000원에서는 등기상 근저당권 채권최고액 합계 1,427,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이며 소유자 잔여는 570,466,330원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 있는 경우 선순위 차감으로 실제 후순위 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대학길사거리 서측 인근으로 상업시설·업무시설·주택이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측 인근에 노선버스정류장, 남측 인근에 지하철1호선 부천역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 기호2는 주택, 기호3은 근린생활시설이며 기호3의 1층 일부·2층·3층이 근린생활시설로 이용 중이고 지하층은 공실입니다.
- 건물. 기호2는 연와조 슬래브지붕 지하1층~지상2층, 기호3은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상4층이며 사용승인일은 1978.12.01입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 중로3류에 접하고, 토지는 대 288.3㎡·상업용·평지·사다리형·중로한면입니다. 공시지가는 5,008,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 말소기준 2011.03.28 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
- 임차인. 황영복(HUANG YINGFU)은 2020.11.02 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 실제 점유 상태와 명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실. 기호3의 지하층은 공실로 조사됐습니다. 근린생활시설의 실제 임대현황·공실기간·임대료 수준을 확인해야 합니다.
- 노후도. 두 건물의 사용승인일이 1978.12.01이므로 구조·누수·전기·급배수·난방 등 실제 상태 확인이 중요합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 각 목록 및 제시외 건물의 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 세금 배당. 당해세가 존재하면 0순위 차감으로 후순위 배당이 변할 수 있으므로 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 용도 차이. 목록 3의 4층은 일반건축물대장상 점포, 현황은 계단실로 조사됐으므로 이용 및 행정상 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·토지이용계획을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다”
현재 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 권리 측면도 말소기준 이후 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 1층 임차인 역시 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 아파트가 아닙니다. 주택·근린생활시설·토지가 함께 묶인 일괄매각이고, 건물 사용승인일은 1978.12.01이며 근린생활시설 일부와 지하층의 공실도 확인됩니다. 따라서 2회 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다, 실제 임대수익·공실·건물 상태·제시외 건물· 토지와 상가의 환금성을 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 단순하지만 물건 자체의 사업성과 환금성 검토가 승부처입니다.
