인천지방법원 2025타경33880. 경기도 김포시 하성면 마곡리 489-4 가동 4층401호, 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 김일호이고, 2021년 4월 24일 매매로 취득한 거래가액은 80,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 5월 26일 설정된 윤미옥 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 매수인이 인수하는 권리는 0원입니다.
이번 물건의 핵심은 가격입니다. 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다. 동일 단지 기준 최근 12개월 거래 평균은 115,000,000원, 최신 거래는 110,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 시세보다 낮은 수준입니다. 전체 6건 평균 101,833,333원만 보더라도 현재 최저가가 낮지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33880 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 마곡리 489-4 가동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김일호 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤미옥 / 101,383,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 입지·교통 | 하성면행정복지센타 남동측 인근 · 차량출입 가능 · 인근 버스정류장 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 2021년 5월 26일 설정된 윤미옥의 근저당권을 말소기준권리로 보며, 2022년 12월 30일 오케이비앤비주식회사 근저당권, 2024년 10월 4일 압류, 2025년 7월 2일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다
동일 단지 현대빌라(가동나동)의 전용 75.81㎡ 최근 거래 6건입니다. 최근 12개월에는 2025.08 120,000,000원과 2026.02 110,000,000원이 거래되었고, 최근 12개월 평균은 115,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.02의 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 75.81㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 75.81㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2023.10 | 75.81㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 75.81㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 2021.07 | 75.81㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2021.06 | 75.81㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.81㎡ | 6건 | 101,833,333원 |
현재 최저매각가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 73.0%, 최신 거래 110,000,000원 대비 약 76.4% 수준입니다. 전체 평균 101,833,333원보다도 낮습니다. 또한 최근 12개월 평균은 전체 평균보다 높아 최근 가격대가 상대적으로 높게 형성되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,912,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 윤미옥 | 112,500,000원 | 82,088,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 오케이비앤비주식회사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 84,000,000원 기준으로 채권자 배당액은 82,088,000원, 총 미배당액은 192,412,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 하성면 소재 하성면행정복지센타 남동측 인근이며, 부근은 다세대주택·단독주택·소규모점포 등으로 형성된 지대입니다. 주위 여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설 보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 토지는 3필지 일단의 부정형 토지이고 건부지로 이용중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 없음. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 현대빌라(가동나동)는 12세대이고 1999.12.27 준공입니다. 최근 거래는 2026.02 110,000,000원까지 확인되며, 전체 6건 평균은 101,833,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격대 확인. 현재 최저매각가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원보다 낮은 구간입니다.
- 권리 확인. 2021.05.26 윤미옥 근저당권을 말소기준권리로 보고, 그 이후 권리의 소멸 여부를 원본으로 다시 확인하세요.
- 주소 대조. 공부상 도로명주소는 ‘하성로447번길 33’이나, 현황상 ‘하성로447번길 35’가 부여되어 있으므로 현장·서류를 함께 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계와 실제 사용자를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 내역을 직접 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “현재가는 시세보다 낮고, 권리는 단순하다”
이 물건의 핵심은 권리와 가격이 같은 방향으로 작동한다는 점입니다. 임차인이 없고 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없어 인수 부담이 0원으로 정리됩니다. 동시에 1회 유찰 후 최저매각가가 84,000,000원까지 낮아져 최근 12개월 평균 115,000,000원과 최신 거래 110,000,000원보다 아래에 있습니다.
다만 다세대주택 특성상 거래 표본이 6건으로 크지 않고, 최근 12개월 거래도 2건입니다. 따라서 현재 회차는 가격 메리트가 있는 후보로 볼 수 있지만, 실제 입찰에서는 개별 호수의 상태와 현황 점유관계, 현장 확인 및 원본 서류 대조가 핵심입니다. 권리는 단순, 가격은 현재 회차가 유리합니다.
