인천지방법원 2025타경33897. 김포 풍무동의 김포풍무꿈에그린더포레듀4단지 404동 404호, 전용 59.95㎡대 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인되고, 건물명칭은 등기사항전부증명서상 ‘김포풍무꿈에그린더포레듀4단지’에서 ‘한화포레나 김포풍무4단지’로 변경된 내역이 있습니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 말소기준은 2019.05.08 설정된 주식회사국민은행 근저당권이고, 그 뒤의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 핵심은 “권리가 깨끗하냐”보다 “신건 가격에 바로 들어갈 만큼 싸냐”입니다. 최저매각가 395,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 396,083,333원과 거의 같은 수준입니다. 신건에서 가격 메리트가 크다고 보기는 어렵고, 1회 유찰 시 316,000,000원 구간부터 할인 구조가 뚜렷해집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33897 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 797 김포풍무꿈에그린더포레듀4단지 404동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.95㎡대 · 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건내 4층 404호 |
| 소유자 | 이윤학 (2019.05.08. 거래가 283,871,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 395,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 170,330,663원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.08 주식회사국민은행 근저당권 206,470,000원입니다. 이 근저당권은 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 2025.07.04 임의경매개시결정이 진행됐습니다. 2024.03.29 서승미 가압류 99,000,000원은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건은 ‘싸다’보다 ‘시세권’
같은 단지 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 표본은 2026년 2월부터 2026년 5월까지의 거래이고, 거래 범위는 384,000,000원~410,000,000원, 평균은 396,083,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.95㎡ | 1 | 384,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 21 | 407,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 10 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 22 | 398,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 22 | 396,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 5 | 387,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 13 | 396,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 396,083,333원 |
최저매각가 395,000,000원은 실거래 평균보다 1,083,333원 낮고, 평균 대비 99.7%입니다. 즉 권리상 문제는 작지만, 신건 입찰가가 높아지면 안전마진은 빠르게 사라집니다. 이 물건은 “권리 리스크형”이 아니라 응찰가 관리형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,330,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 206,470,000원 | 206,470,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 서승미 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,200,000원 |
신건 395,000,000원 기준으로 채권자 총 청구 305,470,000원은 전액 배당되는 구조이고, 잔여 83,200,000원이 소유자에게 교부되는 산정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍무중학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2018.12.27 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 4층 404호입니다.
- 단지. 김포풍무꿈에그린더포레듀4단지, 총 660세대, 동일 평형 최근 거래 12건으로 환금성 판단 표본은 확보됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 고도지구, 성장관리권역 등 제한이 표시되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 감정상 아파트로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 실거래 평균 396,083,333원과 최저가 395,000,000원이 거의 같으므로, 신건 입찰은 보수적으로 잡아야 합니다.
- 유찰 기준. 1회 유찰 시 316,000,000원, 2회 유찰 시 252,800,000원입니다. 가격 메리트는 유찰 후 더 선명해집니다.
- 명칭 확인. 건물명칭이 ‘김포풍무꿈에그린더포레듀4단지’에서 ‘한화포레나 김포풍무4단지’로 변경된 내역이 있으므로 현장·등기·공부 명칭을 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전, 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 권리가 보이지 않는 안전형에 가깝습니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 신건 최저가 395,000,000원은 실거래 평균 396,083,333원과 거의 같은 가격입니다. 즉 권리는 합격이지만, 신건 가격은 할인 매수라고 보기 어렵습니다. 낙찰 전략의 핵심은 권리 회피가 아니라 응찰가 통제입니다.
