인천지방법원 2025타경33914. 경기도 부천시 오정구 고강동 ‘에코빌’ 101동 4층 403호로, 감정가 2.72억인 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 1.3328억으로 2회 유찰 뒤 감정가의 약 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리관계의 핵심은 2023.08.22 설정된 성지새마을금고 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음입니다.
임차인 김종현은 2023.08.25 전입했지만 말소기준권리인 2023.08.22 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 인정되지 않고, 보증금 4,000만원이 있더라도 이를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 가격 측면에서는 최근 12개월 평균 2.525억, 최신 거래 2.15억보다 현재 최저가가 충분히 낮습니다. 다만 최근 거래 추세는 -16.0%이므로 과거 거래가를 그대로 현재 가치로 보지 않는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33914 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14 에코빌 101동 4층403호 |
| 등기상 부동산 | 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14, 361-15, 361-16, 361-22 에코빌 제101동 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 소유자 | 최현우 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 133,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황영금 / 69,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 준공일 / 세대수 | 2018.01.30 / 24세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 말소기준권리는 2023.08.22 성지새마을금고 근저당권입니다. 임차인 김종현은 2023.08.25 전입으로 기준권리 이후에 들어왔고, 대항력이 없습니다. 2025.07.09 강제경매개시결정과 2025.08.11 가압류도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 해당사항없음으로 정리됩니다.
② 임차인 — 보증금은 있지만 매수인 인수 위험 없음
| 임차인 | 용도 | 전입 | 보증금 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김종현 | 주거 | 2023.08.25 | 40,000,000원 | 대항력 없음 |
| 김종현 | 없음 | 2025.08.04 | 배당요구 있음 | 인수 0원 |
임차인 김종현은 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 4,000만원은 매수인이 별도로 떠안을 인수금액으로 계산하지 않습니다. 매각물건명세서에도 매수인 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 충분한 가격 메리트
에코빌은 24세대 규모이고, 동일 면적 기준 최근 거래 6건의 평균은 2.8458억입니다. 다만 가격 판단은 최근 12개월 자료를 우선해야 하므로 최근 12개월 평균 2.525억과 최신 거래 2.15억을 중심으로 보는 것이 적절합니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -16.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 44.68㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.11 | 46.64㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 44.68㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.03 | 44.68㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.12 | 46.64㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 46.64㎡ | 5 | 262,500,000원 |
| — | 2건 | 252,500,000원 |
현재 최저가 1.3328억은 최근 12개월 평균 2.525억의 52.8%이고, 최신 거래 2.15억과 비교해도 낮습니다. 감정가 2.72억 자체는 최근 거래 수준보다 높지만, 2회 유찰을 거치면서 현재 최저가에서는 가격 부담이 크게 줄었습니다. 다만 최근 추세가 -16.0%로 하락했기 때문에, 과거 최고가 3.5억보다 높은 기대를 두기보다 최근 거래 수준을 중심으로 보수적으로 판단하는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,665,920원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 성지새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 황영금 | 69,000,000원 | 614,080원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 김기수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 확인되는 채권 총액은 229,000,000원이고 총 예상배당은 130,614,080원, 미배당액은 98,385,920원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 고강초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 다지구, 항공표면, 가축사육제한구역 등이 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 환금성. 총 24세대 규모이고 최근 6건의 거래가 확인되지만, 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 추세는 -16.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 1.3328억은 최근 12개월 평균 2.525억의 52.8% 수준이므로 현 회차의 가격 메리트가 핵심입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2.15억입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 함께 기준으로 입찰 상한을 보수적으로 잡는 것이 좋습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 추세가 -16.0%이므로 과거 2.8억~3.5억대 거래만으로 현재 가치를 높게 평가하지 마세요.
- 임차인 확인. 김종현의 전입일은 2023.08.25로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구 여부와 실제 점유상태는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 명도·관리비. 다세대주택의 실제 점유상태와 체납 관리비 등 현장 정보를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “유찰이 가격을 바꾼다”
이 물건의 핵심은 권리보다 현재 가격입니다. 말소기준권리는 2023.08.22 성지새마을금고 근저당권이고, 임차인 김종현은 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수권리도 없어서 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 반면 감정가 2.72억이었던 물건이 2회 유찰 후 1.3328억까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 2.525억의 52.8%입니다. 최신 거래 2.15억보다도 낮은 수준입니다.
다만 최근 추세가 -16.0%이고 최근 12개월 거래가 2건뿐이므로, 단순히 과거 최고가를 기준으로 큰 차익을 기대하기보다 최근 거래 수준과 현재 최저가의 차이를 중심으로 접근하는 것이 맞습니다. 권리는 안전, 가격은 현재 회차에서 메리트가 있는 물건입니다.
