인천지방법원 2025타경33927. 김포 풍무동 ‘유현마을신동아아파트’ 101동 401호, 15층 건물 중 4층 아파트입니다. 이용상태는 방4·거실·주방겸식당·화장실2·드레스룸·다용도실 구조로 조사됐습니다. 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2001.11.07. 주식회사하나은행 근저당권이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입자 이은숙 씨는 2023.10.19. 전입으로 말소기준 이후라 대항력 없음입니다.
다만 이 물건을 “싸다”고 부르면 안 됩니다. 매수인 인수는 0원이지만, 실질취득액도 그대로 450,000,000원입니다. 같은 단지 동일 면적 실거래 평균은 429,833,333원이고, 최저가는 그보다 20,166,667원 높습니다. 즉 이번 회차의 판단 기준은 “최저가가 감정가 그대로라 안전한가”가 아니라, 실질취득 4.5억이 시세 대비 적정한가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33927 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 583-6 유현마을신동아아파트 101동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실·주방겸식당·화장실2·드레스룸·다용도실 · 15층 중 4층 |
| 소유자 | 송민희 (2019.11.07. 소유권이전, 거래가액 292,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 / 547,545,714원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음. 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 후순위 미배당은 달라질 수 있지만, 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
② 점유·임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은숙 | 2023.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명으로 보이고, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자 정보가 확인되지 않습니다. 따라서 입찰 전에는 점유관계, 보증금 존재 여부, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장 확인으로 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 4.5억은 평균보다 높다
같은 단지 유현마을(신동아), 비교 면적 140.23㎡의 거래 12건입니다. 거래가는 393,000,000원~455,000,000원 범위이고, 평균은 429,833,333원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 140.23㎡ | 8 | 415,000,000원 |
| 2025.05 | 140.23㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 2025.05 | 140.23㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2025.05 | 140.23㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.05 | 140.23㎡ | 7 | 410,000,000원 |
| 2024.12 | 140.23㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2024.10 | 140.23㎡ | 9 | 393,000,000원 |
| 2024.08 | 140.23㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2024.03 | 140.23㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2023.09 | 140.23㎡ | 12 | 455,000,000원 |
| 2023.08 | 140.23㎡ | 9 | 450,000,000원 |
| 2023.07 | 140.23㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 429,833,333원 |
최저가 450,000,000원은 실거래 평균보다 20,166,667원 높고, 평균 대비 104.7%입니다. 거래 최고가 455,000,000원에는 근접하지만, 평균 기준으로는 신건 응찰가에 가격 여유가 거의 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한일식자재마트주식회사 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사솔로몬상호저축은행 | 253,500,000원 | 205,100,000원 |
| 미배당 발생액 | 3,256,648,285원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 450,000,000원 가정 시 집행비용 6,900,000원과 채권자 배당 443,100,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 채권 미배당은 3,256,648,285원, 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 당해세가 확인되면 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 450,000,000원 | 443,100,000원 | 3,256,648,285원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 3,345,588,285원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 3,416,580,285원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 본질은 인수 위험이 아니라 응찰가를 실거래 평균 아래로 낮출 수 있느냐입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유현초등학교 남서측 인근의 유현마을 신동아아파트 101동 내 물건입니다. 주변은 아파트단지, 학교, 공원, 농경지 등으로 구성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 풍무역(김포골드선)은 북동측 직선거리 약 1.8km 지점입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 중 4층 401호입니다. 개별난방, 엘리베이터, 위생·급배수, 출입구 보안개폐, 화재경보 설비가 조사됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 진입표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등 제한이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지는 1,256세대, 사용승인일 1999.11.29. 동일 면적 거래 12건 기준 393,000,000원~455,000,000원 범위로 거래됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 실질취득 450,000,000원은 실거래 평균의 104.7%입니다. 평균 시세보다 높게 받는 구조인지 먼저 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 이은숙 씨의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않습니다. 현황조사와 명세서를 원본으로 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 표시되어 있습니다. 당해세 해당 시 배당이 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서도 미배당 발생액이 3,256,648,285원입니다. 인수는 없지만 이해관계인이 많은 사건입니다.
- 명도. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으므로 인도명령·이사 협의 가능성을 입찰 전에 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보류
이 사건은 매수인 인수 0원, 명세서상 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 권리 구조는 안전한 편입니다. 전입자도 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 450,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 429,833,333원보다 높고, 평균 대비 104.7%입니다. 이 물건의 결론은 “권리상 들어갈 수는 있지만, 신건 가격은 싸지 않다”입니다.
