인천지방법원 2025타경33939. 이 사건의 핵심은 ‘저렴한 오피스텔’이 아니라 낙찰가와 별개로 따라오는 임차보증금 인수입니다. 2024.09.13. 등기된 을구 1번 주택임차권은 임대차계약일자 2021.07.07, 전입·점유개시일자 2021.08.11, 확정일자 2021.07.07로 확인되며, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 명시되어 있습니다. 현재 회차의 배당 후 부족분은 137,544,000원으로, 이 금액이 매수인 인수의 핵심입니다.
또한 등기상 임차권자 이경민은 강제경매 신청채권자이기도 하며, 권리 관계에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 경고가 있습니다. 따라서 현재 구조는 ‘인수 확정으로 단순하다’기보다, 임차권의 실체와 배당·인수 구조를 원본 서류로 교차검증해야 하는 사건에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 4층2동401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 · 사용승인일 2020-11-30 |
| 소유자 | 이경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 196,000,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권 / 청구 | 이경민 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 임차보증금이 크다
핵심 인수권리. 을구 1번 임차권은 2024.09.13. 등기되었지만, 원인 임대차계약일자는 2021.07.07이고 전입·점유개시일자는 2021.08.11입니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 명시되어 있어, 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 有 | 有 | 매수인 인수 |
임차인은 2025.07.09. 배당요구를 했고, 확정일자와 배당요구를 근거로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당은 보증금 330,000,000원 중 192,456,000원이 배당되고 137,544,000원이 남습니다. 이 부족분은 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
② 가격 판단 — 1.96억만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 196,000,000원으로 감정가 400,000,000원의 약 49%입니다. 2회 유찰 뒤 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 이어질 수 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
현재 회차에서 매수인 인수액은 137,544,000원입니다. 따라서 196,000,000원 + 137,544,000원 = 333,544,000원이 실질취득의 핵심 기준입니다. 임차보증금 330,000,000원과 거의 같은 수준으로 맞물리므로, 단순히 “감정가의 49%”라는 이유만으로 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 이경민 보증금 (우선변제) | 330,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 이경민 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 부족분 | - | 137,544,000원 |
현재 회차 가정 배당은 임차인 우선변제 192,456,000원과 집행비용 3,544,000원을 반영한 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 춘의동 소재 ‘춘의역’ 동측 인근으로, 주변은 중소규모 공장·오피스텔·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 ‘춘의역’이 있어 제반교통사정은 무난한 편입니다.
- 토지·용도. 준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역)이며 광로2류·소로2류와 접합니다.
- 제한. 과밀억제권역, 항공표면, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물이며 사용승인일은 2020-11-30입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이고, 감정평가상 임대차관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유·임대차 상태를 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 196,000,000원은 감정가 400,000,000원의 49%지만, 현재 실질취득은 333,544,000원 수준입니다. 낙찰가만 보고 입찰가를 정하지 마세요.
- 임차보증금 인수. 현재 회차 매수인 인수액 137,544,000원을 별도 자금으로 계산하고, 임차보증금 330,000,000원의 배당·인수 구조를 원본으로 확인하세요.
- 가장임차인 가능성. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인이고 ‘가장임차인 의심 또는 관계인 가능성’ 메모가 있으므로, 계약서·실점유·전입·배당요구를 반드시 대조하세요.
- 회차별 인수 증가. 3회 유찰 시 인수 195,520,800원, 4회 유찰 시 인수 236,088,720원으로 증가하므로 유찰을 무조건 호재로 보면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 오피스텔의 관리비 체납과 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 가능 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차관계 서류·배당요구 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 별개”
이 사건은 감정가 4억원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 1.96억원까지 내려왔지만, 권리분석의 승부처는 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 이경민의 임차보증금 3.3억원이 존재하고, 현재 회차에서 1.37544억원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 실질취득액은 3.33544억원 수준으로, 낙찰가 1.96억원만 보고 저가 매수로 해석하면 안 됩니다.
더구나 3회 유찰과 4회 유찰을 가정하면 인수액은 각각 1.955208억원, 2.3608872억원으로 늘어납니다. 즉 이 사건은 유찰이 진행될수록 겉으로 보이는 최저가는 낮아지지만, 매수인이 떠안을 보증금 부족분은 커지는 구조입니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일인이라는 점까지 있어, 권리의 실체를 확인하기 전에는 공격적인 입찰보다 보수적인 접근이 맞습니다.
