인천지방법원 2025타경33947. 경기도 김포시 감정동 104의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이고, 토지는 대지 1,244㎡입니다. 현재 최저매각가는 839,991,000원으로 감정가 1,714,267,590원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 1999.09.08 설정된 김포농업협동조합 근저당권 70,000,000원이며, 그 뒤 설정된 근저당권들과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 중심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. 김우성의 전입일은 1968.10.20로 말소기준보다 앞서 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서도, 배당표의 매수인 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들여서도 안 됩니다. 이 사건에서 실제 취득비용을 결정할 핵심 변수는 김우성의 임대차 보증금과 배당 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33947 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정동 104 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 토지 1,244㎡ |
| 소유자 | 김진택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,714,267,590원 / 839,991,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 519,419,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준 | 1999.09.08 김포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 70,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 먼저 볼 것은 점유관계
말소기준권리는 1999.09.08 김포농업협동조합의 근저당권입니다. 2000년 이후 설정된 근저당권들도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2003년·2004년·2008년·2012년 설정 근저당권은 2025.03.18 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.07.11 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.04.07 김포농업협동조합 가압류 7,083,356원은 2025.05.23 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 김우성 1명의 보증금 확인이 최우선
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우성 | 1968.10.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
김우성은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유관계 1명입니다. 전입일은 1968.10.20이고 말소기준일은 1999.09.08입니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 배당으로 전액 소멸하지 않는 구조라면 매수인의 실질취득비용은 단순한 최저매각가 839,991,000원보다 커질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘감정가 49%’만으로는 부족하다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 1,714,267,590원과 현재 최저매각가 839,991,000원의 차이만으로 시장가 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 더구나 김우성의 보증금과 인수 가능액도 미상이라 실질취득가 자체가 아직 열려 있습니다.
회차별 최저매각가는 현재 839,991,000원, 3회 유찰 시 587,993,700원, 4회 유찰 시 411,595,590원입니다. 그러나 가격이 내려갈수록 채권 미배당이 발생하기 시작하고, 임차관계까지 확인되지 않은 상태이므로 단순 유찰폭만을 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 839,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,799,910원 |
| 1. 근저당 · 김포농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김포농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김포농업협동조합 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김포농업협동조합 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 5. 근저당 · 김포농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 6. 근저당 · 김포농업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 347,691,090원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권 481,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 347,691,090원이 계산됩니다. 다만 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 김우성의 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인 인수액 0원을 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 건물. 목조 단층 건물로 외벽은 흙쌓기 및 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 새시 창호입니다. 공부상 스레트지붕·돌기와지붕이나 현재 칼라강판지붕으로 개량돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 1,244㎡, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 743,000원/㎡입니다.
- 주위환경. 외웅부락마을회관 남서측 인근으로 단독주택, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 및 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·고도지구·자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
⑥ 매각조건·현황 체크
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 지상 부속물. 토지상에 담장, 데크시설, 벽체없는 차양시설과 감나무, 뽕나무, 목련나무, 모과나무, 산수유 및 기타 활잡목 등이 소재합니다.
- 멸실 부분. 공부상 목조 기와지붕 단층 창고 25.3㎡는 현재 멸실된 상태입니다.
- 지붕 현황. 공부상 스레트지붕 및 돌기와지붕이나 현재 칼라강판지붕으로 개량돼 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 명시 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도를 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 위치와 지적경계는 정밀한 지적측량이 요구됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김우성 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 형태를 확인해야 대항력 및 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저매각가는 감정가 49%지만 비교 실거래 자료가 없고 실질취득가도 미정입니다.
- 배당표 재산정. 김우성의 보증금이 확인되면 현재 배당 시뮬레이션과 매수인 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 지적경계는 별도 정밀측량이 요구된다는 감정평가 의견을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 멸실·제시외 현황 확인. 공부상 창고 멸실, 제시외 건물 및 지상 부속물의 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·고도지구·군사시설 보호 관련 구역과 토지거래계약 허가 관련 제한을 실제 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 1968년 전입자의 보증금
현재 최저매각가 839,991,000원은 감정가 1,714,267,590원의 49%까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건을 단순한 권리 깨끗·저가 물건으로 보면 안 됩니다. 김우성의 전입일 1968.10.20은 말소기준 1999.09.08보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 등기상 명시 인수권리는 없지만 실제 인수 위험은 아직 닫히지 않았다. 비교 실거래 자료도 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 김우성의 임대차 보증금과 배당 여부를 확인해 실질취득가를 확정하는 것입니다.
