인천지방법원 2025타경33962. 부천시 소사구 송내동 ‘다정스마일’ 4층 401호, 전용 45.16㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정만수 씨로, 2021.06.08 매매를 원인으로 거래가 133,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2023.01.31 광명세무서장의 압류입니다. 그 뒤 등록된 한국토지주택공사 임차권등기와 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸 대상으로 잡혀 있습니다.
하지만 임차권은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 한국토지주택공사의 임차권은 등기일이 2023.07.04이지만, 임대차계약일 2021.05.12, 확정일자 2021.05.13, 주민등록·점유개시일 2021.06.07로 말소기준인 2023.01.31보다 앞섭니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차관계로 분류됩니다. 다만 이 항목은 황일선의 보증금을 대위·승계한 보증기관 중복 신고로 표시돼 있어 별도의 133,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 570-8 다정스마일 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.16㎡ · 지상 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 정만수 (2021.06.08 매매 · 거래가 133,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 144,824,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인 | 2003.08.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 붙었다
말소기준 자체는 2023.01.31 국(광명세무서장) 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제의 한국토지주택공사 임차권은 등기 접수는 말소기준 뒤지만 전입·점유가 2021.06.07이어서 대항력 있는 선순위 임차관계로 계산됩니다. 현재 최저가 71,050,000원을 전제로 한 배당에서는 보증금 133,000,000원 중 69,371,100원만 배당되고 63,628,900원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유 항목 3명, 보증기관 승계 1건
한국토지주택공사는 자료상 보증금 대위·승계 항목이므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인·점유자로 기재된 항목은 3명입니다. 황일선은 전입일이 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고, 나머지 2개 항목은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 임차인 / 관계 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황일선 | 2025.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 원임차인 |
| 한국토지주택공사 | 2021.06.07 | 133,000,000원 | 有 | 有 | 대위·승계 황일선 |
| 서울 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사의 133,000,000원은 황일선 보증금에 관한 대위·승계 중복 신고로 표시되어 있으므로 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 53.4% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
다정스마일 전용 45.16㎡에 매칭되는 거래는 1건이며, 최신 거래는 2021.06 · 133,000,000원입니다. 시세 비교지표의 평균도 133,000,000원이고, 현재 최저가 71,050,000원은 그 53.4%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 비교 거래가 1건뿐이고 그 거래월도 2021.06이므로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정할 근거는 약합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 45.16㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 평균 | 45.16㎡ | 1건 | 133,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,678,900원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 133,000,000원 | 69,371,100원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 144,824,240원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 63,628,900원으로 산정됩니다. 확약이 없다면 대항력 임차보증금 구조상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질 취득총액이 보증금 133,000,000원 수준으로 수렴하는 유형입니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며 전용 45.16㎡, 전체 8세대 규모입니다. 사용승인일은 2003.08.05입니다.
- 입지. 남부천우체국 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·소규모아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권1호선 부천역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·동측으로 폭 약 6미터 도로, 남측으로 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·방화지구이며 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다. 토지면적은 153.6㎡, 공시지가는 2,249,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 지상 5층 건물이며 기본적인 위생·급배수·개별난방 설비가 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 확인. 폐문 부재 상태로 내부를 확인하지 못한 것으로 평가돼 내부 상태는 입찰가 산정 시 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 실거래 비교 표본이 1건이고 전체 8세대인 소규모 다세대주택이라 거래가격 판단 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 권리·조건·말소 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 미상 임차인 2건 확인. ‘서울’·‘한국토지’의 전입일, 점유 관계, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능·미상입니다.
- 황일선. 전입일 2025.07.02로 말소기준 2023.01.31보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사의 133,000,000원은 황일선 보증금의 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 기준. 최저가 71,050,000원은 비교 거래 133,000,000원의 53.4%지만, 최신 거래가 2021.06 한 건뿐이므로 현재 시세 대비 할인폭으로 그대로 받아들이지 않아야 합니다.
- 내부 상태. 감정 시 폐문 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 배당표는 집행비용 추정 등을 전제로 하며 실제 세금·점유·관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 아직 닫힌 권리분석은 아니다”
이 물건은 표면적으로는 감정가 145,000,000원에서 두 차례 유찰돼 71,050,000원까지 내려왔습니다. 더 중요한 것은 한국토지주택공사 보증금 133,000,000원의 처리입니다. 현재 배당가정에서는 63,628,900원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수 구조지만, 말소동의 확약서가 제출돼 주된 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
그렇다고 권리가 완전히 정리된 것은 아닙니다. 확약 밖에 있는 ‘서울’과 ‘한국토지’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 게다가 시세 판단에 쓸 거래도 2021.06의 133,000,000원 한 건뿐이라, 최저가가 그 가격의 53.4%라는 사실만으로 현재 시세 대비 저평가라고 결론 내리기 어렵습니다. 주된 선순위 인수는 해소, 미상 임차인은 미해소, 가격은 추가 검증. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
