인천지방법원 2025타경33992. 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-4 삼보다세대주택 제2동 101호, 다세대주택 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 석홍성이고, 2017.01.13 상속에 의한 소유권이전이 확인됩니다. 권리 흐름의 핵심은 2019.08.12 설정된 갑구 8번 신용보증기금 가압류로, 해당 권리는 본 경매에서 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 현대캐피탈, 한국씨티은행, 국민은행, 중소벤처기업진흥공단, 한국카카오은행, 삼성카드, 대한채권관리대부, 한국자산관리공사, 희망1자산대부관리 유한회사 등의 가압류와 2025.07.21 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차인입니다. 김석근은 2018.02.26 전입으로 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 있음으로 조사됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차보증금에 따른 실제 인수액은 이 화면만으로 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 임차인의 보증금 및 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33992 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-4 삼보다세대주택 2동 1층 101호 도로명: 경기도 부천시 소사구 안곡로79번길 39 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 석홍성 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김석근 / 80,820,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 평지붕 경사슬래브 4층 건물 중 제1층 제101호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리되지만, 임차인이 핵심이다
| 임차인 | 용도 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석근 | 주거 | 2018.02.26 | 있음 | 미상 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| CUI MINGHUA | 미상 | 2021.11.16 | 없음 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
김석근은 매각물건명세서·현황조사에서 임차인으로 확인됐고, 전입일이 2018.02.26으로 말소기준권리인 2019.08.12보다 앞섭니다. 따라서 대항력은 인정되는 구조입니다. 반면 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있으나, 대항력 임차인의 보증금이 실제로 확인되면 경제적 실질이 달라질 수 있으므로 보증금 확인 전에는 인수위험을 0원으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 충분히 낮다
동일 면적대 매매자료는 최근 12개월 평균 117,000,000원입니다. 최신 거래도 2024.08 / 117,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 거래 2건 평균을 기준으로 하면 현재 최저가 76,930,000원은 시세의 65.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 51.84㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2024.08 | 51.84㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2023.06 | 51.84㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2023.03 | 51.84㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 47.4㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 47.4㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.06 | 47.4㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 114,000,000원 |
전체 거래 7건 평균은 114,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 117,000,000원이고 현재 최저가는 76,930,000원으로 그보다 40,070,000원 낮습니다. 최근 12개월과 과거 거래를 비교한 추세도 3.7% 상승으로 나타나므로, 최근 시세보다 낮다는 가격 메리트는 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 |
| 1. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 75,145,260원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 15,147,487원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 24,441,473원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 157,403,850원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 196,506,078원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 한국카카오은행 주식회사 | 25,744,778원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 25,773,265원 | 0원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대한채권관리대부 | 82,422,114원 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 한국자산관리공사 | 5,531,082원 | 0원 |
| 10. 갑구 19번 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 66,172,438원 | 0원 |
| 11. 갑구 20번 경매개시결정 · 김석근 | 80,820,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액은 859,962,565원, 예상 총 배당액은 75,145,260원이며, 미배당액은 784,817,305원입니다. 위 계산에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 괴안동 소재 부안초등학교 서측 인근으로, 동류형 공동주택과 단독주택이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 수도권지하철 1호선 역곡역이 본건 북동측 직선거리 약 500m 지점에 있고, 경인로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 소로3류(폭 8m 미만) 등이 확인됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없습니다. 현장조사에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했습니다.
- 환금성. 삼보(99-4)는 19세대, 1994.10.14 준공이며 최근 거래는 2024.08에 117,000,000원입니다. 거래 건수가 많지 않아 개별 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금부터 확인. 김석근의 전입일은 2018.02.26으로 대항력이 있습니다. 보증금 미상 상태에서는 실제 인수부담을 확정하지 마세요.
- 동일인 여부 확인. 임차인 김석근과 강제경매 신청채권자 김석근이 동일하게 표시되어 있습니다. 가장임차인·관계인 가능성에 대한 원본 대조가 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 76,930,000원은 최근 12개월 평균 117,000,000원보다 낮지만, 임차보증금이 확인되는 경우에는 최저가와 별도로 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 가정에서는 집행비용 1,784,740원과 신용보증기금 75,145,260원이 배당되고 나머지 채권은 미배당입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 직접 대조하고, 실제 점유자와 보증금을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만, 임차인 확인이 먼저”
이 물건의 가장 큰 장점은 가격입니다. 2회 유찰로 최저매각가가 76,930,000원까지 떨어졌고, 최근 12개월 평균 117,000,000원의 65.8% 수준입니다. 최근 거래 추세도 3.7% 상승으로 확인되어 가격 자체는 충분히 저렴한 구간입니다.
그러나 이 물건은 단순한 ‘49%짜리 다세대’로 보면 안 됩니다. 김석근은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있고 보증금이 미상이며, 동시에 강제경매 신청채권자와 동일인으로 표시되어 있습니다. 명세서상 인수권리는 없다고 되어 있어도, 실제 임대차가 확인되면 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 김석근 임대차의 실체와 보증금입니다.
가격은 합격, 권리는 확인 후 결정. 임차보증금이 사실상 없거나 명세서 내용과 일치한다면 현재 가격은 매력적일 수 있지만, 보증금이 존재하고 매수인 인수로 연결된다면 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
