인천지방법원 2025타경33995. 김포시 양촌읍 양곡리 1동 5층 503호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 유순자이며 2020.03.12 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합이 채권최고액 201,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.21 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 113,680,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 낙폭이 커 보이지만, 동일·유사 물건의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33995 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 1동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 17층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 유순자 (2020.03.12 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 166,159,874원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준 근저당은 2020.03.12, 실제 임차인 이아름의 전입신고는 2020.05.18입니다. 전입이 말소기준보다 늦으므로 이아름은 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있어 매수인이 승계할 임차보증금은 계산상 0원입니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이아름 | 주거 | 2020.05.18 | 미상 | 2025.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금을 합산할 문제도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 대항력 자체는 전입일이 말소기준 뒤라는 점에서 부정되지만, 배당표는 최우선변제 가능성이 반영되지 않은 추정치이므로 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증이 먼저
현재 회차 최저가는 113,680,000원으로 감정가 232,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 79,576,000원, 4회 유찰 시 55,703,200원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 201,600,000원 | 111,288,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 201,600,000원 중 111,288,480원이 배당되는 계산으로 미배당액은 90,311,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 양곡리 소재 양곡초등학교 남동측 인근이며, 주위에 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 내 5층 503호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 서측과 남측으로 약 10m·6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,473,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 임대관계는 확인되지 않았으며, 별도로 이아름의 주거 임차 및 전입·배당요구 내역이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이아름은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당 및 최우선변제 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 인수권리 재확인. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 최신 명세서와 등기 변동 여부를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 49%만 보고 응찰가를 결정하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔의 실제 거래 및 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 주거 임차인 이아름의 점유 및 실제 퇴거 상태를 확인하고 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용과 실제 현황을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 시세 확인 후
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.12 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 이아름은 그 뒤인 2020.05.18 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없으므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 측면의 검증은 남아 있습니다. 또한 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌어도 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 ‘49%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 최종 입찰 판단의 핵심은 임차보증금 확인과 실제 오피스텔 시세 대조입니다.
