인천지방법원 2025타경34040. 부천시 원미구 도당동 복지파크빌라 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2022년 4월 13일 안산세무서장 처분의 국세 압류이며, 2025년 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 등기부에 남아 있는 핵심은 2023년 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다.
이 임차권의 전입일은 2020년 7월 7일, 점유개시는 2020년 7월 5일, 확정일자는 2020년 5월 4일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖는 구조이며, 현재 최저가 64,680,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 63,115,760원만 배당되고 56,384,240원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서에는 이 을구 5번 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사로부터 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 137-2 복지파크빌라 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 수도로 274-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정현정 (2022.10.05. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 130,140,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인 / 구조 | 1992.07.16 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 · 제2층 제201호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
과거 1994년 한국주택은행 근저당은 2016년 해지로 이미 말소됐고, 2022년 노영미 근저당 역시 같은 해 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.04.13 국세 압류입니다. 이후 등기된 한국토지주택공사 임차권과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
그러나 임차권은 단순히 등기 말소 여부만 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 임차권은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서기 때문에 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차관계에 해당합니다. 이 때문에 배당표만 놓고 보면 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 그 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계는 중복 합산하지 않는다
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 119,500,000원 | 2020.07.07 / 2020.05.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 대위·승계 서울 관련 중복신고 · 별도 합산 금지 확약 적용 실질 인수 0원* |
| 서울 | 주거 | 500,000원 | 2020.07.07 / 2020.05.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 한국토지 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사는 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 확인되는 실제 임차·점유자는 서울, 한국토지의 2명입니다. 한국토지주택공사 명의 119,500,000원은 서울 관련 보증금 승계·대위 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
* 배당표 계산상 한국토지주택공사 임차권 미배당액은 현재 회차 56,384,240원, 3회 유찰 시 75,438,968원, 4회 유찰 시 88,777,279원입니다. 그러나 해당 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 다른 점유자에게 확장 적용하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 64,680,000원으로 감정가 132,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 떨어졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
특히 확약 밖의 ‘한국토지’ 점유자가 보증금·전입일 미상 상태이므로, 실제 권리관계가 확인되기 전에는 현재 최저가를 순수 취득원가로 단정할 수 없습니다. 한국토지주택공사 임차권 자체는 확약으로 실질 인수 0원이지만, 다른 점유자의 대항력이 추후 확인되는 경우 별도의 부담이 생길 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 119,500,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 130,140,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 한국토지주택공사 임차보증금 부족분은 56,384,240원입니다. 다만 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 1992.07.16 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층/지상4층 건물의 제2층 제201호입니다.
- 입지. 부천시립북부도서관 북측 인근으로, 유사한 다세대주택과 아파트, 소규모 근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있고 지상 일부에 주차장이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육 전부제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 현황 주의. 제201호의 건축물현황도 호별 평면도상 위치와 현황 점유 부분의 출입문 표기 위치가 서로 바뀌어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 임차권에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 임차권등기 말소까지 연결되는지 원문 조건을 확인해야 합니다.
- ‘한국토지’ 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 실제 인물·점유 여부와 임대차계약을 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 실제 임차인 서울의 보증금과 별도로 합산하지 않습니다.
- 호실 현황 확인. 건축물현황도 평면도상의 호실 위치와 실제 출입문 표기가 서로 바뀌어 있으므로 현장 점유 호실을 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 비교 실거래 자료가 없으므로 현장 중개 시세·실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 실제 점유자가 2명으로 파악되는 만큼 낙찰 후 인도·명도 상대방이 누구인지 사전에 특정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문과 현장 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 점유는 미해소”
이 사건의 핵심은 한국토지주택공사 임차권 자체보다 확약 밖의 미상 점유입니다. 한국토지주택공사 임차권은 전입 2020.07.07, 확정일자 2020.05.04로 말소기준권리보다 앞서 원칙상 대항력 있는 선순위 임차관계입니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당액도 56,384,240원에 이릅니다. 하지만 그 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 별도로 기재된 ‘한국토지’입니다. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다. 여기에 건축물현황도상 호실 위치와 실제 출입문 표기가 서로 바뀐 현황까지 겹칩니다. 따라서 감정가 132,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 64,680,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 주된 임차권 인수는 해소됐지만, 미상임차·점유 확인이 끝나야 비로소 입찰가를 논할 수 있는 물건입니다.
