인천지방법원 2025타경34055. 경기도 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 에이동 1층 122호로, 공부상 집합건물이며 이번 감정의 이용상태는 근린생활시설, 현황은 공실입니다. 소유자는 이지혜이고 2021.10.29. 농협은행주식회사 근저당권이 설정되어 있습니다. 이후 압류와 임의경매개시결정, 추가 근저당권도 등재됐지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 이미 2회 유찰이 진행되어 현재 최저매각가가 220,990,000원까지 내려왔습니다. 데이터상 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 반면 실거래 비교 자료는 확인되지 않아, 이번 분석에서는 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않고 현재 매각가 자체와 권리·점유 리스크를 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34055 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 1층122호 |
| 등기 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 제에이동 [도로명주소] 경기도 김포시 김포한강10로133번길 126 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 이지혜 |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 220,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 322,285,855원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.10.29. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사입니다. 그 이후의 2022.11.01. 을구 2번 근저당권, 2024.07.25. 국민건강보험공단 압류, 2025.07.28. 임의경매개시결정, 2025.12.31. 김포시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
다만 현장조사에서는 이해관계인 부재 등으로 임대관계가 미상으로 확인됐습니다. 현황은 공실이므로 현재 확인되는 임차인 인수 문제는 없지만, 입찰 전 실제 점유 및 임대관계는 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 현재 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
현재 회차의 최저매각가는 220,990,000원으로 감정가 451,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰이 진행됐고, 다음 회차를 가정하면 데이터에 제시된 시나리오는 감정가의 34%와 24% 수준으로 더 낮아집니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미회수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 220,990,000원 | 475,903,860원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 154,693,000원 | 541,272,702원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 108,285,100원 | 587,030,891원 |
③ 예상배당표 (현재 매각가 220,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,893,860원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 378,000,000원 | 217,096,140원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김금주 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 693,000,000원이고 예상 채권자 총 배당액은 217,096,140원입니다. 미회수액은 475,903,860원이며 소유자 교부 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 김포한가람초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 동류형 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역(양촌역/김포골드라인)이 위치하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제1층 제122호이며 사용승인은 2020.01.17.입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·화재탐지 및 경보설비·승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설, 현황은 공실입니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 철도보호지구에 저촉됩니다. 토지이용상황은 업무용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저매각가 220,990,000원은 감정가 451,000,000원의 49%입니다. 할인폭은 크지만 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 저평가 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 권리 확인. 2021.10.29. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 인수 위험. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 확인됩니다.
- 점유·임대. 현황은 공실이지만 현장조사에서 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 3회 유찰 시 154,693,000원, 4회 유찰 시 108,285,100원으로 제시되어 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 가능성을 함께 비교할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하고 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만 현황 확인이 핵심”
이 물건은 2회 유찰을 거쳐 최저매각가가 220,990,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 권리 측면에서는 2021.10.29. 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 따라서 권리 인수 부담은 낮은 편입니다.
그러나 실거래 비교자료가 없고, 현황은 근린생활시설 공실, 현장조사상 임대관계 미상입니다. 결국 이 물건의 승부처는 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자가 아니라, 현재 가격에서 실제 사용할 수 있는지와 임대수요가 있는지를 확인하는 데 있습니다. 현재 회차 가격과 3회·4회 유찰 시나리오를 함께 놓고 판단하는 것이 적절합니다.
