인천지방법원 2025타경34115. 경기도 부천시 소사구 소사본동 해송파크뷰 6층 605호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이명화가 2020.10.30 거래가액 317,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 계양새마을금고가 채권최고액 247,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 155,330,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 264,880,000원과 비교하면 58.6%입니다. 다만 최근 거래가격이 과거 거래보다 15.1% 하락한 추세이므로, 전체 거래 평균 285,822,222원만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34115 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 113-2 해송파크뷰 6층605호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 18층 건물 중 6층 605호 · 사용승인일 2020.10.23 |
| 소유자 | 이명화 · 2020.10.30 소유권이전 · 거래가액 317,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 155,330,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2020.10.30 계양새마을금고 근저당권 · 채권최고액 247,500,000원 |
| 청구액 | 197,955,126원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.10.30 계양새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 국세·지방세 압류, 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등이 이어졌지만 등기상 매각으로 소멸하는 권리들입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 석주희 | 2020.11.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 석주희의 전입신고일은 2020.11.03으로 말소기준권리인 2020.10.30 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력에 따른 매수인 인수 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 같이 봐야 한다
해송파크뷰의 비교 실거래는 총 9건이고 전체 평균은 285,822,222원입니다. 그러나 최근 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 264,880,000원이고, 가장 최근 거래는 2026.02 235,400,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.62㎡ | 3 | 235,400,000원 |
| 2026.01 | 63.69㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 69.06㎡ | 6 | 284,000,000원 |
| 2025.07 | 68.39㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 64.29㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2024.11 | 68.39㎡ | 8 | 313,000,000원 |
| 2023.07 | 74.43㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2023.03 | 74.43㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2022.11 | 74.43㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 264,880,000원 |
현재 최저가 155,330,000원은 최근 12개월 평균의 58.6%입니다. 감정가 317,000,000원과 비교해도 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 가격 자체에는 큰 할인 폭이 생겼지만, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -15.1%이므로 시세가 내려오는 과정이라는 점을 반드시 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,974,620원 |
| 1. 근저당 · 계양새마을금고 | 247,500,000원 | 152,355,380원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,331,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 변경 | 24,654,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 300,485,210원 중 152,355,380원이 배당되고 미배당은 148,129,830원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 155,330,000원 | 152,355,380원 | 148,129,830원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 108,731,000원 | 106,408,766원 | 194,076,444원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 76,111,700원 | 74,341,689원 | 226,143,521원 | 0원 |
현재 회차부터 추가 유찰 시까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격이 내려갈수록 늘어나는 것은 선순위 근저당권자의 미회수액이지, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 전가되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천세종병원 남동측 인근이며 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 건축물대장 사용승인일은 2020.10.23입니다.
- 설비. 난방·위생·상하수도·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 동측 및 북측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며 공시지가는 3,175,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 해송파크뷰는 총 40세대이며 최근 실거래 가격 추세가 -15.1%로 하락하고 있어 재매각 가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 석주희의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 존재 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 예상배당을 확정할 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 절차의 현재 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 285,822,222원보다 최근 12개월 평균 264,880,000원과 최신 거래 235,400,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -15.1% 낮아진 만큼 현재 할인율을 그대로 기대수익으로 해석하지 않아야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 업무시설(오피스텔)이고 총 40세대이므로 실거주 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 말고 실제 매수층과 거래속도를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.10.30 계양새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 등기상 권리들은 매각으로 소멸합니다. 석주희의 전입도 2020.11.03으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 317,000,000원에서 2회 유찰되어 155,330,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 대비 58.6%이므로 할인 폭은 분명합니다. 그러나 최근 실거래 흐름은 -15.1% 하락 중이고, 최신 거래 역시 235,400,000원까지 내려와 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮고 가격 할인은 크지만, 하락 추세와 오피스텔 환금성을 함께 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
