매력지수 B등급 · 권리 소멸 구조와 광명역 입지는 장점이나 보증금 미상 점유 확인과 가격 검토가 필요한 물건
말소기준 이후 임차인으로 인수위험은 낮지만 보증금 미상 확인 필요. 1회 유찰 최저가는 감정가 70%이며 권리상 안전성과 확인 리스크를 반영해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 광명역 생활권의 신축급 초고층 아파트로 권리 자체는 말소기준 이후 권리 소멸 구조입니다. 다만 현황조사상 전입자는 존재하고 보증금이 미상이므로 입찰 전 점유관계 확인이 필요합니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 0원으로 분석되지만 명도와 점유 확인이 포인트입니다.
감정가
1,331,000,000원
평가금액
최저가
931,700,000원
감정가 70% · 1회 유찰
실질취득
931,700,000원
인수액 0원
핵심지표
권리 소멸형
임차인 확인 필요
수원지방법원 2024타경2077. 광명시 일직동 광명역 인근 유-플래닛 광명역 데시앙 105동 4502호 아파트입니다. 전용면적 정보는 제공되지 않았으나 감정평가상 침실 3개, 화장실 2개, 드레스룸 등을 갖춘 45층 초고층 주거시설로 이용 중입니다. 2019년 사용승인된 철근콘크리트 구조이며 광명역·상업시설·생활지원시설 접근성이 양호한 물건입니다.
권리 분석의 중심은 2020년 설정된 대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 강제·임의경매, 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 전입자 박희일 씨가 확인되어 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경2077 (임의경매)
소재지
경기도 광명시 양지로 7, 105동 45층4502호 (일직동, 유-플래닛 광명역 데시앙)
물건종류 / 이용상태
아파트 · 침실3, 화장실2, 드레스룸, 주방 및 식당, 거실, 가족실, 발코니
소유자
오경순
감정가 / 최저가
1,331,000,000원 / 931,700,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 스타레즈 / 421,504,431원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.05.21 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 광명농업협동조합·주식회사스타레즈 근저당, 스타레즈 경매개시, 신한은행 가압류 등은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — 대항력 없음, 보증금 미상
점유자
전입일
대항력
보증금
박희일
2020.08.20
없음 (말소기준 이후 전입)
미상
⚠️ 확인 포인트 전입일은 말소기준권리인 2020.05.21 이후라 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금 정보가 확인되지 않았으므로 실제 점유 형태와 명도 가능 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 931,700,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
11,717,000원
대구은행 근저당
356,500,000원
356,500,000원
광명농업협동조합 근저당
180,000,000원
180,000,000원
주식회사스타레즈 근저당
500,000,000원
383,483,000원
신한은행 가압류
105,466,667원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (9.317억)
회차별 매각가 변화
현재 1회 유찰 후 최저가 70%, 추가 유찰 시 가격은 하락합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
⛔ 주의 관점 전입자가 존재하고 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 협의 여부는 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 광명역 북서측 인근으로 대규모 아파트 단지, 쇼핑몰, 근린생활시설, 학교, 병원 등이 위치해 주거환경이 양호합니다.
교통. 지하철 1호선 광명역과 노선버스 정류장 접근성이 있으며 서해안고속도로 진출입이 용이합니다.
건물. 2019년 사용승인된 49층 철근콘크리트 구조로 시스템 냉난방·승강기 등 설비가 갖춰져 있습니다.
규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 박희일 전입 기록이 있으므로 실제 거주자와 임대차 관계를 확인하세요.
보증금 확인. 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.
권리 검토. 대구은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 검토. 현재 최저가는 감정가 대비 70%이며 추가 유찰 시 가격 시나리오를 비교하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 점유는 확인”
이 물건은 광명역 생활권의 신축급 아파트이며 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 낙찰자가 부담할 인수금은 없습니다. 다만 전입자가 확인되고 보증금이 미상이라는 점은 남아 있습니다. 결국 승부처는 권리보다 실제 점유관계 확인과 적정 가격 판단입니다.
사건 개요
소재지
경기도 광명시 양지로 7, 105동 45층4502호 (일직동,유-플래닛 광명역 데시앙)
법원·사건
수원지방법원
안산지원·2024타경2077
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-02 10:30
·본관1층 경매법정
물건
유-플래닛 광명역 데시앙 105동 45층4502호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
