인천지방법원 2025타경34145. 부천시 원미구 중동의 12세대 다세대주택 ‘드림채’ 5층 501호입니다. 감정가와 최저가는 모두 258,000,000원이고 아직 유찰 없는 신건입니다. 표면 가격만 보면 실거래 평균 311,862,500원의 82.7% 수준입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 먼저 임차권 인수 구조를 봐야 합니다.
등기상 을구 1번 주택임차권은 2024.01.23 접수, 임차보증금 259,500,000원, 전입 2021.01.08, 확정일자 2020.12.21입니다. 이는 말소기준으로 잡힌 2025.08.06 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없으면 낙찰자가 최저가만 보고 “2.58억에 산다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 배당 부족분 5,912,000원이 매수인 인수로 남아 실질취득은 263,912,000원이 됩니다. 다만 명세서상 해당 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사 명의의 말소동의확약서가 제출되어, 주된 임차권은 실질 인수 0원*으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 859-9 드림채 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 · 2019.10.04 사용승인 |
| 소유자 | 이루다 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 275,567,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.08.06 강제경매개시결정입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반대로 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 인수 권리로 보되, 명세서에 말소동의확약서가 제출되어 주된 인수액은 실질 0원*으로 조정해 봅니다.
② 임차권·점유 표기 — 실제 임차인 확정 0명, 미상 표기 2건
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시된 건입니다. 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 확정 가능한 인원은 0명입니다. 다만 명세서상 보증금·전입일이 확인되지 않는 주거 표기 2건은 대항력 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다.
| 성명 | 성격 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 / 건물의 전부 | 259,500,000원 | 2021.01.08 | 2020.12.21 | 2024.01.23 | 有 | 有 | 승계 확약 |
| 서울 | 주거 표기 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 |
| 한국토지 | 주거 표기 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
드림채의 확인된 실거래는 49.17㎡ 기준 4건입니다. 평균은 311,862,500원, 최저는 266,450,000원, 최고는 327,000,000원입니다. 확약서를 반영하면 주된 임차권 인수는 0원*이므로 실질취득은 최저가와 같은 258,000,000원*으로 봅니다. 이는 실거래 평균의 82.7%입니다. 다만 확약 미반영 시 현재 회차의 실질취득은 263,912,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 49.17㎡ | 2 | 266,450,000원 |
| 2022.03 | 49.17㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2022.01 | 49.17㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 49.17㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 311,862,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 259,500,000원 | 253,588,000원 | 부족분 5,912,000원 매수인 인수 구조 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 275,567,671원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
확약 미반영 계산상 현재 회차의 매수인 인수 부족분은 5,912,000원입니다. 말소동의확약서가 유효하게 반영되는 을구 1번 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 총액이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰 기준가 | 룰상 인수액 | 확약 미반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 258,000,000원 | 5,912,000원 | 263,912,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 206,400,000원 | 56,789,600원 | 263,189,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,120,000원 | 97,491,680원 | 262,611,680원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천서초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 단독주택 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 도보 약 5분 이내 부일로변 시내버스정류장, 남서측 근거리 1호선 중동역까지 도보 약 10여분 정도입니다.
- 건물. 2019.10.04 사용승인, 위생설비·급배수설비·개별난방설비, 승강기설비·도시가스설비·화재경보설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 12세대 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 4건으로 표본이 크지 않아, 실거래 평균만으로 환금성을 과신하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의확약서의 제출 주체, 적용 대상, 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 서울, 한국토지 표기의 보증금·전입일·점유 여부를 전입세대 열람과 현장 확인으로 분리해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 취지의 등기가 있으므로 말소·승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 0원 구조. 현재 배당표상 서울보증보험 주식회사 예상배당은 0원입니다. 이해관계인의 절차 대응 가능성을 체크해야 합니다.
- 관리비·점유 이전. 다세대 공동주택의 체납 관리비, 공용부분 부담, 실제 점유자의 인도 문제를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 나쁘지 않지만, 권리 확인 없이는 C급
이 사건은 겉으로는 최저가가 실거래 평균의 82.7%라 가격 매력이 있어 보입니다. 그러나 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 확약서가 유효하게 작동하면 주된 임차권 인수는 0원*이지만, 확약 미반영 시 현재 회차만 해도 룰상 인수액 5,912,000원이 붙고, 유찰되어도 총 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 보증금·전입일 미상 주거 표기 2건과 12세대 다세대의 환금성 한계가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 확약서와 점유관계가 확인되면 검토 가능, 확인 전에는 보수적 접근입니다.
