인천지방법원 2025타경34167. 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 10층 1006호, 전용면적 19.08㎡에 해당하는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 등기부상 소유자는 정만수이고, 2023.01.31. 갑구 6번 압류가 설정됐으며 2025.08.08. 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 회차는 2회 유찰 뒤 감정가의 49%인 54,390,000원입니다. 외형상 가격은 크게 내려왔지만, 이 사건은 임차권 인수 여부가 핵심입니다.
을구 5번에는 한국토지주택공사의 주택임차권이 등기되어 있고, 임차보증금은 114,000,000원입니다. 전입일자는 2022.07.18., 확정일자는 2022.05.13.으로 확인되며 대항력과 우선변제권이 있습니다. 배당표상 54,390,000원이 배당되고 60,989,020원이 매수인 인수로 표시되어 있으므로, 최저가만 기준으로 ‘반값 매수’라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34167 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 10층 1006호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 19.08㎡ · 도시형생활주택-원룸형 |
| 소유자 | 정만수 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 117,794,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 | 114,000,000원 | 有 | 有 | 60,989,020원 |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격으로 표시되어 있으므로, 보증금 신고를 별도 임차인으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 현재 배당표는 우선변제 후 부족분 60,989,020원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기가 기재되어 있고, 동시에 서울보증보험 주식회사의 말소동의확약서 제출 사실도 표시되어 있으므로 실제 인수 여부와 말소 조건은 원본 명세서·확약서 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 높다
대준블루온은 80세대이며 2014.01.02. 준공되었습니다. 비교대상은 전용 19.08㎡를 포함한 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 100,700,000원, 최신 거래는 2023.12 62,000,000원, 최근 거래 추세는 -10.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 20.3㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.05 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 19.57㎡ | 7 | 104,500,000원 |
| 2023.03 | 19.08㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 20.3㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2022.08 | 19.08㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 19.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2022.07 | 19.08㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2022.06 | 19.43㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 107,708,333원 |
전체 평균은 107,708,333원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 100,700,000원과 최신 거래 62,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최저가 54,390,000원은 최근 12개월 평균의 54.0%로 낮지만, 배당표상 매수인 인수액 60,989,020원을 더하면 115,379,020원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보면 싸지만 실질취득 기준으로는 가격 메리트가 사라지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 114,000,000원 | 53,010,980원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 117,794,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 60,989,020원이며 매수인 인수액으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 결과는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 남측 인근으로, 소규모 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 399.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 환금성. 대준블루온은 80세대이며 최근 12건 거래가 확인됩니다. 거래가는 62,000,000원~118,000,000원으로 편차가 있고 최근 거래 추세는 -10.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 최저가 54,390,000원에 매수인 인수 60,989,020원을 더한 115,379,020원을 기준으로 최근 12개월 평균 100,700,000원과 비교하세요.
- 임차권 원본 확인. 을구 5번 임차권등기의 대항력·우선변제권과 배당요구 내역, 매각물건명세서의 인수권리 문구를 함께 확인하세요.
- 말소동의확약서 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의확약서의 대상·조건·효력을 원본으로 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
- 유찰 추세 반영. 현재까지 2회 유찰됐고 최근 거래 추세는 -10.7%이므로 단순 감정가 대비 할인율보다 실제 거래 흐름을 우선하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 싸도 실질취득을 봐야 한다”
이 물건은 감정가 111,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 54,390,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 100,700,000원의 54.0%라 상당히 낮아 보입니다. 그러나 한국토지주택공사 임차권의 보증금 114,000,000원 중 60,989,020원이 매수인 인수로 표시되어 있어, 현재 배당표 기준 실질취득액은 115,379,020원입니다. 최근 12개월 평균보다 높고, 최근 거래 추세도 -10.7%이므로 최저가 할인만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 매각물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 말소동의확약서 제출 사실까지 있어, 최종 판단은 확약서 원본과 실제 인수권리의 소멸 조건을 확인한 뒤 내려야 합니다. 최저가는 합격, 인수조건은 확인 필수, 실질취득은 보수적으로 봐야 합니다.
