인천지방법원 2025타경34182. 경기도 김포시 마산동 667-1에 있는 물건으로, 토지면적은 275.8㎡이고 2018년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 4층건입니다. 1층은 근린생활시설 2개호수, 2층과 3층은 다가구주택 각 2개호수, 4층은 다가구주택 1개호수로 이용 중입니다.
권리분석의 출발점은 2018.10.15 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 주식회사국민은행의 채권최고액 420,000,000원이 말소기준권리이고, 같은 날짜의 을구 2번 근저당권 300,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 이후 2025년의 가압류·압류, 2025.08.12 임의경매개시결정, 2026.04.22 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34182 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 667-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 4층건 · 사용승인 2018-09-27 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 2개호수 · 2층 다가구주택 2개호수 · 3층 다가구주택 2개호수 · 4층 다가구주택 1개호수 |
| 토지 | 275.8㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 유진우 |
| 감정가 / 최저가 | 1,652,201,720원 / 809,579,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 · 623,488,949원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 매각으로 대부분 소멸, 인수는 0원
말소기준권리는 2018.10.15 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고 근저당권자는 주식회사국민은행입니다. 같은 날짜 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류·압류와 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·임차권 — 대항력은 모두 부정, 일부 보증금은 미상
| 임차인 | 호수 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상윤 | 401호 | 2018.10.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진산 | 201호 | 2018.12.13 | 2018.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정은 | 302호 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오규택 | 301호 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오희성 | 101-1호 | 2024.02.02 | 미상 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남경태 | 별지목록 기재 부동산 도면표시 | 2021.09.15 | 2021.08.17 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오규태 | 도면 표시 ㄱ,ㄴ, ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 점을 | 2024.01.29 | 2024.01.16 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
임차인 이상윤·김진산·최정은·오규택·오희성은 모두 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 남경태와 오규태 역시 등기된 임차권이 있으나 말소기준권리보다 후순위이고 매각으로 소멸합니다. 다만 이상윤·김진산·최정은·오규택은 보증금이 미상으로 기재되어 있어 관련 서류의 보완 확인이 필요합니다.
③ 배당표 — 809,579,000원 매각가 기준
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,495,790원 | 약 매각가의 1.3% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 11,948,727원 | 11,948,727원 | 청구금액 기준 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사국민은행 | 188,005,033원 | 67,134,483원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 15,922,418원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 21,812,303원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 190,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 매각가 809,579,000원에서 채권 총 청구액은 1,147,688,481원, 배당액은 799,083,210원, 미충족 채권은 348,605,271원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격·회차 메모 — 현재 최저가는 감정가의 49%
현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가는 809,579,000원입니다. 시나리오상 감정가 대비 현재 회차 비율은 49%이고, 3회 유찰 시 매각가는 566,705,300원, 4회 유찰 시 396,693,710원으로 내려가는 구조입니다.
다만 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 수치가 없어 시세 대비 저렴·비쌈을 판단할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭과 회차별 가격을 중심으로 판단해야 합니다. 특히 3회·4회 유찰 시 가격이 추가로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있으므로 현재 회차에서 반드시 입찰해야 하는지 여부는 실제 현장 상태와 임대현황 확인을 함께 두고 판단하는 것이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 김포시 마산동 소재 “마산역” 남서측 인근으로, 주위는 각급학교·대단위 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 “마산역” 등이 소재해 대중교통사정은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역 및 소로1류와 접합니다.
- 토지 상태. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 일괄매각. 제시외 건물 포함.으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 확인. 현재 최저매각가는 809,579,000원으로 감정가 1,652,201,720원의 49% 수준입니다. 현재 회차와 다음 회차 가격을 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 임차권 확인. 남경태 180,000,000원, 오규태 150,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 두 권리는 매각으로 소멸하지만 실제 배당절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 미상 보증금. 이상윤·김진산·최정은·오규택의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 문건접수 내용을 대조해야 합니다.
- 인수권리. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 표시되어 있고 현재 배당자료의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 기재가 있으므로 현황과 감정평가 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 임차권·가압류·압류가 다수 존재하므로 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당내역 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
⑦ 맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 권리는 꼼꼼히 본다”
이 물건은 현재 최저매각가가 809,579,000원으로 감정가 1,652,201,720원의 49%까지 내려온 상태입니다. 가격만 보면 2회 유찰을 거친 만큼 진입가격은 크게 낮아졌습니다.
반면 권리관계는 단순하지 않습니다. 2018.10.15의 국민은행 근저당 2건을 시작으로 여러 가압류·압류가 중첩되고, 남경태와 오규태의 임차권등기도 존재합니다. 다만 현재 자료상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘인수금액이 있는가’보다 ‘현재 가격이 실제 현황과 권리복잡도를 감안해 충분한가’입니다. 시세 자료가 없는 만큼 가격 메리트는 감정가 대비 할인율과 회차별 가격 시나리오, 그리고 현장 상태를 함께 놓고 판단해야 합니다.
