인천지방법원 2025타경34210. 부천시 원미구 심곡동 대원흰돌마을 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 202,000,000원이고, 아직 유찰 없는 신건이라 최저매각가도 그대로 202,000,000원입니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 정리되어 있어, 권리 인수 자체는 가볍습니다.
다만 이 물건의 포인트는 “인수 위험”이 아니라 배당 구조입니다. 현재 회차 기준 배당 가능액은 집행비용 3,628,000원을 먼저 빼고, 나머지 198,372,000원이 1998.04.24 근저당권에 배당되는 구조입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시 관련 채권은 0원 배당으로 남습니다. 신건 최저가가 낮아서 좋아 보이는 유형이 아니라, 권리는 단순하지만 가격 검증이 필요한 다세대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34210 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 91-23 대원흰돌마을 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로133번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 김원태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 34,431,244원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 명시 인수는 없지만 배당은 선순위에 막힌다
말소기준으로 제시된 권리는 1998.04.24 주식회사한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고, 현재 회차 매각가 202,000,000원 가정에서도 이 근저당권에만 198,372,000원이 배당됩니다. 그 뒤에 붙은 삼성카드·신한카드·하나카드 가압류와 경매개시결정 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 신건 202,000,000원, 유찰 시 161,600,000원·129,280,000원
현재 회차는 감정가 100%인 202,000,000원입니다. 1회 유찰 시 80%인 161,600,000원, 2회 유찰 시 64%인 129,280,000원으로 내려갑니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 회차별 실질취득가는 각 회차 최저가와 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 0원 | 202,000,000원 | 504,495,879원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 0원 | 161,600,000원 | 544,330,279원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 0원 | 129,280,000원 | 576,197,799원 |
단지 정보상 대원흰돌마을(91-23)은 총 8세대, 사용승인일은 1998.03.06입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 두껍게 형성되는 유형이 아니므로, 감정가만 보고 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 신건 응찰은 권리보다 환금성과 실제 매수수요 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,628,000원 |
| 2. 을구 1(전 1)번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 390,000,000원 | 198,372,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 6,500,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 56,400,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,247,579원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 31,161,727원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 23,696,085원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 11. 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사 우리카드 | 34,431,244원 | 0원 |
| 12. 갑구 11번 경매개시결정 · 에이치에프더블유오이유동화전문 | 34,431,244원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 702,867,879원, 채권자 배당총액은 198,372,000원, 미배당은 504,495,879원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 중동 소재 부천중앙초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등, 창호는 샷시창 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이고, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다. 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 확인. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다. 다만 입찰 전 원본 명세서의 최종 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 202,000,000원이 그대로 실질취득가입니다. 실거주·임대·재매각 목적별로 감내 가능한 상한가를 분리해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 다세대입니다. 매수 후 재매각 속도와 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 소유자 잔여는 0원이고 미배당이 504,495,879원입니다. 채권자 배당 구조가 복잡하므로 등기부 말소 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리·공용비용. 다세대는 관리주체·공용부분 수선비 부담이 개별적으로 발생할 수 있으니 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건은 권리 인수 관점에서는 단순합니다. 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음, 매수인 인수 0원. 여기까지는 긍정적입니다. 그러나 신건 202,000,000원에서 채권자에게 배당되는 금액은 198,372,000원이고, 미배당은 504,495,879원까지 남습니다. 여기에 8세대 다세대라는 환금성 조건이 붙습니다.
따라서 결론은 권리상 진입 가능, 가격은 보수적 접근입니다. 대항력 보증금을 떠안는 위험형은 아니지만, 신건 가격을 곧바로 메리트로 볼 근거도 약합니다. 입찰 전에는 점유·임대관계와 실제 매수수요, 주변 다세대 거래 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
