인천지방법원 2025타경34253. 경기도 김포시 구래동 중일라크리움 6층 630호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 50,960,000원으로 감정가 104,000,000원의 약 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 이 물건은 대항력 있는 임차권이 핵심입니다. 을구 1번 임차권등기권자인 조서영의 임차보증금은 104,000,000원이고, 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있어 현재 회차에서 배당받지 못한 부족분은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 배당에서는 집행비용 1,317,280원과 조서영에게 49,642,720원이 배당되어 매각대금이 모두 소진됩니다. 그 결과 보증금 부족분 54,357,280원이 남습니다. 따라서 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액 ≈ 보증금 1.04억을 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 별도로 매각물건명세서에는 전입신고일·보증금이 확인되지 않는 한국주택 점유자가 기재되어 있어 대항력 여부도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 6층 630호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로 190 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하4층~지상15층 건물 내 제6층 제630호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중임 |
| 소유자 | 윤삼성 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 117,750,072원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 민간임대주택 | 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수하는 민간임대주택임 |
① 권리 흐름 — 임차권이 매수인에게 남는다
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조서영 | 주거 (임차권등기) | 104,000,000원 | 有 | 有 | 2024.05.17 |
| 한국주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
조서영은 임대차계약일자 2022.04.05, 점유개시일자 2022.04.29, 주민등록일자 2022.05.09, 확정일자 2022.04.05로 확인되고, 2024.05.17 임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다.
한국주택은 매각물건명세서에 주거 점유자로 기재되어 있으나 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 부분은 보증금과 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
② 실질취득 — 최저가 50,960,000원만 보면 안 된다
현재 회차의 매각가는 50,960,000원입니다. 집행비용 1,317,280원을 먼저 배당하고, 조서영 임차보증금에 49,642,720원이 배당됩니다. 따라서 총 매각대금은 모두 소진되고, 조서영 보증금 104,000,000원에서 54,357,280원이 부족합니다.
3회 유찰 시 매각가가 35,672,000원으로 내려가면 매수인 인수액은 69,370,096원으로 늘어나고, 4회 유찰 시 매각가가 24,970,400원이 되면 인수액은 79,879,067원으로 커집니다. 따라서 유찰로 표면 최저가는 낮아져도 조서영의 보증금 때문에 실질취득 부담은 쉽게 낮아지지 않습니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 임차인 조서영 보증금 | 104,000,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 117,750,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차는 집행비용과 조서영 임차보증금 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 조서영 보증금 부족분 54,357,280원은 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 시장·입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 김포 한가람 초등학교 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·상가점포·숙박시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역(구래역-김포골드선)이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하4층~지상15층 건물이며 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 가로장방 형상입니다. 공시지가는 3,564,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 택지개발지구, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부·현장. 공부와의 차이는 특이사항이 없으나, 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 내부구조를 확인하지 못했습니다.
- 시장자료. 확인된 실거래 수치가 없어 동일 평형 최근 거래와의 가격 비교는 제시하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 50,960,000원이지만 조서영 보증금 인수액 54,357,280원이 붙어 실질취득 부담은 보증금 수준까지 올라갑니다.
- 조서영 권리 확인. 을구 1번 임차권등기, 보증금 104,000,000원, 전입 2022.05.09, 확정일자 2022.04.05, 배당요구 2024.05.17 내용을 원본으로 다시 대조하세요.
- 한국주택 확인. 전입신고일과 보증금이 미상인 점유자가 있어 대항력 가능·미상으로 남겨두고 실제 점유·계약관계를 확인하세요.
- 민간임대주택. 민간임대주택 등록이 확인되므로 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 제한을 별도로 확인하세요.
- 내부확인. 현장조사에서 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 입찰 전 내부 현황을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 대조해 인수권리와 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”
이 물건의 핵심은 싸 보이는 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 회차에서 50,960,000원에 낙찰되면 조서영 보증금 중 54,357,280원이 인수되어 경제적 부담은 104,000,000원 수준으로 수렴합니다. 이후 더 유찰되어 최저가가 내려가도 인수액이 함께 커지는 구조라 단순한 유찰 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 게다가 한국주택 점유자는 대항력과 보증금이 미상입니다. 핵심 승부처는 최저가가 아니라 인수권리와 미상 점유관계를 확인한 뒤의 실질취득가입니다.
